Für die Finanzierung eines Eigenheims sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) aus Eigenkapital abdecken. Das entspricht ca. 8,5–12 % des Kaufpreises. Optimal ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % des Gesamtbedarfs, um bessere Zinskonditionen zu erhalten.
Bei Anlageimmobilien sind die Kriterien der Banken strenger. Ein Investor sollte mindestens die Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 8,5–12 % des Kaufpreises selbst aufbringen. Viele Banken verlangen zusätzlich mindestens 10 % Eigenkapital, um eine solide Finanzierung sicherzustellen. Die Banken stehen auf dem Standpunkt, dass ein Kapitalanleger Geld zum Anlegen haben sollte und zumindest die Kaufnebenkosten nicht aus Fremdmitteln stammen sollten. Außerdem achten sie auf eine positive Vermögensbilanz.
Für die Finanzierung von Anlageimmobilien erwarten viele Banken ein monatliches Haushaltsnettoeinkommen von mindestens 3.000 €. Wichtig sind zudem Rücklagen für Instandhaltung und eventuelle Leerstandsphasen.
Der Sollzins beschreibt die reine Verzinsung des Darlehensbetrags. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich Nebenkosten wie Zinsbindung, Abschlussprovisionen oder Kontoführungsgebühren – und ist daher entscheidend für den Angebotsvergleich.
Die Steuer basiert auf dem kapitalisierten Erbbauzins:
- Jahreszins = Monatszins × 12
- Kapitalwert = Jahreszins × Vervielfältiger
- Grunderwerbsteuer = Kapitalwert × Steuersatz (z. B. 6,5 % in NRW)
Beispiel: 230 € × 12 = 2.760 € × 18,136 = 50.055 € → 3.253 € Steuer
| Restlaufzeit (Jahre) | Vervielfältiger |
|---|---|
| 30 | 14,218 |
| 40 | 15,863 |
| 50 | 17,397 |
| 60 | 18,589 |
| 70 | 19,506 |
| 80 | 20,205 |
| 90 | 20,733 |
| 99 | 21,000 |
Standard-AfA:
- Gebäude vor 1925: 2,5 % p.a.
- Gebäude ab 1925: 2,0 % p.a.
Denkmal-AfA:
- Kapitalanleger: 8 Jahre je 9 %, danach 4 Jahre je 7 %
- Selbstnutzer: 10 Jahre je 9 %
Die Denkmal-AfA gilt für förderfähige Sanierungskosten – nicht auf den Kaufpreis.