Chemnitz - Der hidden Champion
Wenn ich Chemnitz erwähne, sehe ich oft skeptische Blicke. „Ist das nicht eine strukturschwache Stadt?“, werde ich gefragt. Und genau hier liegt die große Chance: Die besten Investments erkennt man nicht, wenn alles schon glänzt – sondern, wenn der Wandel gerade beginnt.
Warum Chemnitz?
Chemnitz ist 2025 Kulturhauptstadt Europas. Das ist mehr als ein Titel – es ist ein Signal. Die Stadt hat sich in den letzten Jahren systematisch neu erfunden: Neue Gründerzentren, Investitionen in Infrastruktur, Sanierung ganzer Stadtviertel und ein deutlich spürbarer wirtschaftlicher Aufbruch. Große Firmen siedeln sich an, die Nachfrage nach Wohnraum wächst.
Für mich persönlich überraschend: Dieser Aufschwung wird nicht nur politisch oder wirtschaftlich getrieben, sondern von der gesamten Stadtgesellschaft aktiv mitgetragen. Viele Vereine, Initiativen und Interessensgemeinschaften engagieren sich für Stadt- und Wirtschaftsförderung – ein echtes Gemeinschaftsprojekt mit Rückhalt in der Bevölkerung.
Was heute noch in Teilen verstaubt wirkt, ist in Wirklichkeit eine Stadt im Umbruch. Und genau dort entstehen die größten Wertsteigerungen – nicht in bereits etablierten, überteuerten Metropolen, sondern in Städten wie Chemnitz, wo Wandel aktiv gestaltet wird.
Schnelle Fakten:
Chemnitz ist mit ca. 250.000 Einwohnern die drittgrößte Stadt Sachsens und ein Technologiestandort mit den Branchenschwerpunkten Automobil- und Zulieferindustrie, Informationstechnik sowie Maschinen- und Anlagenbau. Über 50 % der Stadt bestehen aus Gebäuden von vor 1950, und es gibt zahlreiche Denkmäler der Industriekultur. Chemnitz ist Standort einer Technischen Universität.
Die unterschätzte Stadt mit Zukunft
Was mir an Chemnitz besonders gefällt: Die Kombination aus niedrigen Einstiegspreisen, guter Bausubstanz und ehrlichem Aufbruch. Viele Wohnviertel erinnern an Leipzig vor 15 Jahren – mit deutlich mehr Potenzial, weil die Preise noch am Boden sind.
Die Universität, die Nähe zu Dresden und Leipzig, die gute Verkehrsanbindung und die geplanten Investitionen in Digitalisierung, Kultur und Stadtentwicklung machen Chemnitz zu einem Standort mit enormem Nachholpotenzial.
Zahlen, die überzeugen
Der durchschnittliche Kaufpreis für kernsanierte Wohnungen in soliden Lagen in Chemnitz liegt oft noch unter 2.000 € pro Quadratmeter. Das ermöglicht auch Anlegern mit kleinerem Eigenkapital einen Einstieg in Immobilien mit Substanz.
Die Mietrenditen liegen – realistisch kalkuliert – aktuell zwischen 3,5 und 4,5%. Das klingt auf den ersten Blick nicht spektakulär – ist aber nachhaltig erzielbar, weil wir mit Bestandsmieten statt „aufgeblasenen Marktmieten“ rechnen.
Und genau hier liegt die Stärke: Die Mieten sind nicht ausgereizt, sondern entwickelbar. Gleichzeitig ist der Wertzuwachs über die kommenden Jahre sehr wahrscheinlich – besonders in gefragten Lagen wie dem Chemnitzer Kaßberg.
Meine Einschätzung
Chemnitz ist nicht der Standort für jedermann. Es braucht ein wenig Mut, Weitblick und einen Partner, der die Objekte wirklich kennt. Hier arbeite ich mit einem lokalen Bauträger zusammen, der seit 25 Jahren Immobilien in Chemnitz kauft, saniert und verwaltet. Er verfügt über ein Netzwerk an Handwerkern und bietet bodenständige Immobilien. Und wer bereit ist, antizyklisch zu denken, wird in dieser Stadt in den nächsten zehn Jahren sehr gute Ergebnisse erzielen.
Ich bin überzeugt: Wer heute kauft, profitiert von einer Entwicklung, die andere erst in fünf Jahren bemerken werden.
Und: Man kann sich hier für überschaubares Geld noch Lagen leisten, die in Städten wie München, Frankfurt, Düsseldorf oder Hamburg schon lange unbezahlbar geworden sind – und als Investment schlicht keinen Sinn mehr machen.
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Aktuelles Investitionsbeispiel
| Kaufpreis | 161.500,00 € |
| Kaufnebenkosten | 12.112,50 € |
| Eigenkapital | 12.112,50 € |
| Finanzierungssumme | 161.500,00 € |
| Zins u. Tilgung (6%) | - 9.690,00 € |
| Nettomiete p.a. | + 7.200,00 € |
| Steuervorteil u. AfA | + 3.048,00 € |
| (unterstellter Grenzsteuersatz von 35,5%) | |
| Nicht auf den Mieter umlegbare Kosten | - 1.416,00 € |
| Anfänglicher Aufwand im Monat | - 71,50 € |
Chemnitz-Kaßberg
- Typ: 4-Zimmer-Wohnung, 102 m²
- Lage: Chemnitz, Kaßberg (Toplage)
- Zustand: Kernsanierung 2018
- Baujahr 1902
- Erhöhte AfA durch Restnutzungsdauergutachten
Fazit: Toplage in Chemnitz mit sehr guter Substanz – und noch „unter Preis“. Die Bestandsmiete bietet Luft nach oben, in den letzten 10 Jahren lag die Wertentwicklung bei vergleichbaren Wohnungen in Chemnitz bei ca. 100%. Die monatliche Belastung ist tragbar und wird mit der nächsten Mieterhöhung deutlich geringer. Ideal für Anleger, die antizyklisch denken und bewusst in aufstrebende Märkte gehen. |