Investition in Denkmalimmobilien – Steuervorteile und staatliche Förderung clever nutzen

Was ist eine Denkmalimmobilie?

Eine Denkmalimmobilie steht unter staatlichem Schutz, weil sie aufgrund ihrer Architektur, Geschichte oder kulturellen Bedeutung als erhaltenswert gilt.

Das bedeutet:

• Änderungen an der Fassade, an Fenstern oder im Inneren müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

• Die Sanierung muss nach denkmalrechtlichen Vorgaben erfolgen.

Dieser Mehraufwand wird allerdings durch steuerliche Sonderabschreibungen und Förderungen belohnt, die in dieser Form keine andere Immobilienart bietet.

Vorteile einer Investition in Denkmalimmobilien

• Hohe steuerliche Absetzbarkeit der Sanierungskosten

• Staatliche Zuschüsse und günstige Kredite für energetische Sanierung

• Begrenztes Angebot und stabile Nachfrage durch historische Bausubstanz

• Wertbeständigkeit und Inflationsschutz durch Substanzwert

• Architektonischer Charme und Exklusivität – beliebt bei Mietern und Eigennutzern

Steuervorteile nach §7i EStG für Kapitalanleger

Das größte finanzielle Plus entsteht durch die Sonderabschreibung nach §7i EStG.
Für alle anerkannten Sanierungskosten eines denkmalgeschützten Gebäudes gilt:

• 8 Jahre lang 9 % Abschreibung jährlich

• 4 weitere Jahre lang 7 % Abschreibung jährlich

Insgesamt lassen sich also bis zu 100 % der Sanierungskosten steuerlich geltend machen.
Zusätzlich dazu kann der Altbauanteil des Gebäudes mit 2 % pro Jahr über die gewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Wichtig:
Abschreibungsfähig sind ausschließlich die denkmalrechtlich anerkannten Sanierungskosten. Der reine Kaufpreis für Grundstück und Altbausubstanz ist nicht begünstigt.

Staatliche Förderprogramme für Denkmalimmobilien

Neben den steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten stehen attraktive staatliche Förderungen zur Verfügung – insbesondere für energetische Maßnahmen, die den Energieverbrauch und die Betriebskosten deutlich senken.

KfW-Förderung: „Wohngebäude – Kredit 261“

Die KfW unterstützt die Sanierung denkmalgeschützter Immobilien mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen.
Besonders relevant ist der Standard „Effizienzhaus Denkmal“, der speziell auf die Anforderungen historischer Gebäude zugeschnitten ist.

Förderdetails:

• Kredit bis zu 150.000 € pro Wohneinheit

• Tilgungszuschuss bis zu 45 %, abhängig vom Effizienzhaus-Standard

• Energieeffizienz-Experte (gelistet bei der DENA) ist verpflichtend

Der Effizienzhaus-Denkmal-Standard erlaubt dabei realistische Sanierungskonzepte, ohne die historische Bausubstanz zu gefährden.

KfW-Zuschuss für Heizung (Programm 458)

Wer die Heizung modernisiert, kann über das Programm KfW 458 hohe Zuschüsse erhalten.
Förderfähig sind Systeme auf Basis erneuerbarer Energien wie Wärmepumpen, Biomasseanlagen, Brennstoffzellen oder Solarthermie.

Zuschusshöhe:

• Bis zu 70 % der förderfähigen Kosten, abhängig von Kombination aus Grundförderung, Klima- und Einkommensbonus.

Wichtig: Die Antragstellung muss vor Beginn der Maßnahme erfolgen.

BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen (BEG EM)

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert zusätzlich Einzelmaßnahmen zur energetischen Verbesserung denkmalgeschützter Immobilien.

Beispiele:

• Dämmung von Dach, Fassade oder Geschossdecken

• Austausch von Fenstern und Außentüren

• Erneuerung der Lüftung oder Heizungsoptimierung

Förderhöhe:

• Grundförderung 15 % der Investitionskosten

• +5 % Bonus bei Vorliegen eines individuellen Sanierungsfahrplans (iSFP)

Somit sind bis zu 20 % Zuschuss möglich.

Kombination von Steuer und Förderung: Worauf Sie achten müssen

Eine Kombination von steuerlichen Abschreibungen (§7i oder §10f EStG) mit KfW- oder BAFA-Förderungen ist möglich – aber nur, wenn keine Doppelförderung derselben Kosten erfolgt.

Das bedeutet:

• Geförderte Maßnahmen (z. B. Heizung, Dämmung) sind nicht zusätzlich steuerlich absetzbar.

• Nicht geförderte Maßnahmen (z. B. Innenausbau, Fassade) können voll steuerlich abgeschrieben werden.

Eine saubere Kostentrennung und Dokumentation ist daher entscheidend.
Am besten wird die Aufteilung von Anfang an mit einem Steuerberater und einem Energieberater abgestimmt.

Risiken und was Sie beachten sollten

Trotz aller Vorteile sind Denkmalimmobilien kein Selbstläufer.
Folgende Punkte sollten sorgfältig geprüft werden:

• Baukostenrisiko: Bestandsimmobilien bergen häufig versteckte Schäden.

• Zeitliche Verzögerungen: Abstimmungen mit der Denkmalbehörde dauern oft länger als geplant.

• Einschränkungen bei Modernisierung: Nicht alle energetischen Maßnahmen sind genehmigungsfähig.

• Fehlerhafte Förderplanung: Falsch gestellte oder verspätete Anträge können Zuschüsse kosten.

Mit einer erfahrenen Projektsteuerung und fachkundigen Partnern lassen sich diese Risiken aber gut kontrollieren.

Fazit: Denkmalimmobilien – Charakter trifft Rendite

Eine Denkmalimmobilie ist mehr als nur ein Investment – sie ist eine Verbindung aus Kultur, Architektur und finanziellem Nutzen.
Wer klug plant und die Förderinstrumente richtig kombiniert, profitiert von:

• bis zu 100 % steuerlicher Abschreibung,

• attraktiven KfW- und BAFA-Zuschüssen,

• nachhaltiger Wertsteigerung und Inflationsschutz.

Damit zählen Denkmalimmobilien zu den wertbeständigsten Kapitalanlagen auf dem deutschen Immobilienmarkt.