Für den Vergleich von Angeboten zählt der Effektivzins, für die Berechnung Ihrer monatlichen Rate der Sollzins. Wer Effektivzins und Sollzins bei der Baufinanzierung auseinanderhält, erkennt, welches Angebot tatsächlich günstiger ist. Darunter finden Sie ein Beispiel mit zwei Angeboten und eine Checkliste.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Sollzins (Nominalzins) umfasst nur die Kreditzinsen, der Effektivzins zusätzlich fast alle Nebenkosten des Darlehens.
- Die Rate berechnen Sie mit dem Sollzins, Angebote vergleichen Sie über den Effektivzins.
- Angebote sind nur vergleichbar, wenn die Zahlungsbedingungen identisch sind.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Laut Sparkasse umfasst der Sollzins, auch Nominalzins genannt, nur die Kreditzinsen. Der Effektivzins enthält zusätzlich fast alle Nebenkosten des Darlehens. Er liegt deshalb in der Regel über dem Sollzins.
Ein Angebot kann also mit einem niedrigen Sollzins werben und durch Nebenkosten trotzdem teurer sein. Erst der Effektivzins zeigt, wie hoch der Preis des Kredits insgesamt ausfällt.
- Sollzins: auch Nominalzins genannt, enthält nur die Kreditzinsen und dient zur Berechnung der Rate.
- Effektivzins: auch effektiver Jahreszins genannt, enthält Kreditzinsen und fast alle Nebenkosten und dient zum Vergleich von Angeboten.
Wofür der Sollzins bei der Baufinanzierung wichtig ist
Der Sollzins ist die Grundlage Ihrer monatlichen Belastung. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen beschreibt die Rechnung so: Kreditbetrag mal (Sollzins plus Tilgungssatz in Prozent), das Ergebnis geteilt durch 12 Monate.
Die Tilgung gehört also mit in die Rechnung. Wer nur den Sollzins betrachtet, unterschätzt die Rate, denn der Tilgungssatz bestimmt, wie schnell die Restschuld sinkt.
Wie hoch der Sollzins ausfällt, hängt vor allem von der Länge der Zinsbindung, vom Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert, von Ihrer Bonität und vom allgemeinen Zinsniveau am Markt ab. Deshalb unterscheiden sich Sollzinsen zwischen Banken und zwischen Kunden.
Wie setzen sich die Kosten im Effektivzins zusammen?
Im Effektivzins stecken die Zinsen und fast alle Nebenkosten des Darlehens. Nach einer Änderung der Preisangabenverordnung (PAngV) müssen Kreditgeber außerdem Kosten für die Eröffnung und Führung eines spezifischen Kontos sowie für die Immobilienbewertung einrechnen.
Nicht im Effektivzins stehen die Kosten, die nicht das Darlehen selbst betreffen. Dazu zählen die Nebenkosten des Immobilienkaufs, etwa Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer. Diese müssen Sie zusätzlich zum Kaufpreis einplanen und im Finanzierungsplan berücksichtigen.
Fragen Sie bei jedem Angebot nach, welche Posten im Effektivzins berücksichtigt sind. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen, bevor Sie unterschreiben.
Warum Sie Angebote nach dem Effektivzins vergleichen sollten
Für den Angebotsvergleich eignet sich der Effektivzins am besten, weil er den Preis des Kredits einschließlich der Nebenkosten abbildet.
Der Vergleich funktioniert aber nur, wenn die Zahlungsbedingungen identisch sind, zum Beispiel bei monatlicher statt vierteljährlicher Zahlung der Rate. Auch die Zinsbindung sollte bei allen Angeboten gleich sein, sonst vergleichen Sie Unterschiedliches.
Beim Sollzins allein fällt der Fehler leicht: Das Angebot mit der niedrigeren Zahl wirkt günstiger, ist es aber nicht immer. Das zeigt das folgende Beispiel.
Rechenbeispiel: Zwei Angebote im Vergleich
Die Sparkasse stellt in ihrem Ratgeber zwei Angebote gegenüber (Sollzins 3,8 Prozent bei einer Zinsbindung von fünf Jahren im ersten Angebot):
| Angebot 1 | Angebot 2 | |
|---|---|---|
| Sollzins | 3,8 % | 4,0 % |
| Effektivzins | 5,1 % | 4,4 % |
| Nebenkosten | höher | relativ gering |
Angebot 1 hat den niedrigeren Sollzins, aber durch die anfallenden Nebenkosten steigt der Effektivzins auf 5,1 Prozent. Angebot 2 liegt beim Sollzins höher, kommt wegen geringer Nebenkosten aber auf 4,4 Prozent Effektivzins und ist insgesamt günstiger.
Ihre Rate rechnen Sie dennoch mit dem Sollzins: Kreditbetrag mal (Sollzins plus Tilgungssatz), geteilt durch 12. Der Effektivzins sagt Ihnen, welches Angebot das bessere ist, der Sollzins, was Sie monatlich zahlen.
Welche Zinsbindung passt zum Zinsniveau?
Der Zinssatz hängt stark von der gewählten Zinsbindung ab. Deshalb gehört die Frage nach der Dauer zu jedem Vergleich von Sollzins und Effektivzins.
Laut Verbraucherzentrale Niedersachsen sollten Sie bei sehr hohem Zinsniveau eher kurz- bis mittelfristige Zinsbindungen wählen, also bis zu 5 Jahre. Der Gedanke dahinter: Sinkt das Zinsniveau, können Sie nach Ablauf günstiger weiterfinanzieren.
Das ist eine Faustregel, keine Garantie. Welche Dauer zu Ihrer Situation passt, hängt von Ihrer Rate, Ihrem Sicherheitsbedürfnis und Ihren Plänen ab. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Wichtig für den Vergleich: Stellen Sie Angebote mit gleicher Zinsbindung nebeneinander. Nur dann sagt der Effektivzins etwas darüber aus, welches Angebot günstiger ist. Wie es nach Ablauf der Zinsbindung weitergeht, erfahren Sie bei der Anschlussfinanzierung.
Checkliste für den Angebotsvergleich
So gehen Sie vor:
- Zinsbindung und Tilgungssatz bei allen Angeboten gleich ansetzen.
- Zahlungsbedingungen vergleichen, etwa die Zahlweise der Rate.
- Den Effektivzins nebeneinanderlegen und den Sollzins für die Rate nutzen.
- Bei jedem Angebot erfragen, welche Nebenkosten enthalten sind, zum Beispiel für Konto oder Immobilienbewertung.
- Kaufnebenkosten separat im Finanzierungsplan einplanen.
Typische Fehler: nur auf den Sollzins schauen, Angebote mit unterschiedlicher Zinsbindung vergleichen oder Nebenkosten des Kaufs mit denen des Darlehens verwechseln.
Bei der Verhandlung hilft es, Angebote mit gleichen Bedingungen in der Hand zu haben. Dann können Sie gezielt fragen, wo Nebenkosten den Effektivzins treiben. Eine erste Orientierung zur Rate bietet der Baufinanzierungsrechner.
Wie hilft ein unabhängiger Vermittler beim Vergleich?
Angebote verschiedener Banken oder Vermittler sehen oft ähnlich aus, enthalten aber unterschiedliche Bedingungen. Ein unabhängiger Vermittler legt sie mit gleicher Zinsbindung, gleichem Tilgungssatz und gleichen Zahlungsbedingungen nebeneinander. So wird sichtbar, ob ein niedriger Sollzins nur durch hohe Nebenkosten erkauft wird.
Achten Sie beim Vergleich mehrerer Vermittler darauf, dass alle Angebote auf denselben Annahmen beruhen: gleiche Darlehenssumme, gleiche Zinsbindung, gleiche Tilgung. Sonst vergleichen Sie Äpfel mit Birnen.
Auch für die Verhandlung lohnt sich dieser Blick. Wenn ein Angebot beim Sollzins gut aussieht, aber beim Effektivzins auffällt, können Sie gezielt nach den Nebenkosten fragen. Klären Sie außerdem, ob Sondertilgungen möglich sind und ob sie die Konditionen beeinflussen, denn sie verändern den Darlehensverlauf.
Häufige Fragen
Wie heißt der Effektivzins noch?
Er wird auch effektiver Jahreszins genannt und ist der Preis des Kredits inklusive fast aller Nebenkosten. Kreditgeber müssen ihn nach der Preisangabenverordnung (PAngV) angeben.
Kann der Effektivzins niedriger sein als der Sollzins?
Praktisch nein: Der Effektivzins enthält zusätzlich die Nebenkosten und liegt daher bei normalen Darlehen über dem Sollzins. Nur wenn keine Nebenkosten anfallen, sind beide nahezu gleich. Beim Vergleich der Angebote zählt, wie groß der Abstand zwischen beiden ist.
Wie hilft ein unabhängiger Vermittler beim Vergleich der Zinssätze?
Er legt Angebote mehrerer Banken mit gleichen Bedingungen nebeneinander und erklärt, welche Posten im Effektivzins stecken. Bei Bestbaufi vergleichen Sie ein Netzwerk von über 800 Banken und Finanzierungspartnern, die Beratung ist für Sie kostenlos.
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