Wann sollte man eine Anschlussfinanzierung abschließen? Als Faustregel gilt: Beobachten Sie das Zinsniveau etwa ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung und entscheiden Sie dann in Ruhe. Wer noch früher sichern will, kann ein Forward-Darlehen prüfen. Dieser Beitrag zeigt, welche Wege es gibt, welche Fristen Sie beachten sollten und was Sie vorbereiten können.
Das Wichtigste in Kürze
- Etwa ein Jahr vor Ende der Zinsbindung beginnen, das Zinsniveau zu beobachten.
- Ein Forward-Darlehen sichert Konditionen früh, kostet aber einen Zinsaufschlag.
- Prolongation bleibt bei der alten Bank, Umschuldung wechselt zu einer neuen.
- Rechtliche Fristen lassen Sie im Einzelfall prüfen.
Wann sollten Sie die Anschlussfinanzierung abschließen?
Einen einzigen richtigen Tag gibt es nicht. Finanztip empfiehlt, das Zinsniveau über einige Monate zu beobachten und etwa ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung damit zu beginnen. So sehen Sie, ob die Zinsen steigen, fallen oder seitwärts laufen, und erkennen ein gutes Angebot. Der richtige Zeitpunkt für eine Anschlussfinanzierung hängt vom Zinsbindungsende und vom Zinsniveau ab.
Der eigentliche Abschluss folgt, wenn Ihnen ein Angebot zusagt und Sie die Bedingungen verstanden haben. Das kann mehrere Monate vor dem Auslaufen der Zinsbindung sein. Wer zu spät beginnt, steht unter Zeitdruck und nimmt womöglich das erstbeste Angebot der bisherigen Bank.
Der Zeitpunkt hängt auch von Ihrer Risikoneigung ab. Wer ruhig schlafen will, sichert früher. Wer auf sinkende Zinsen hofft, wartet länger, trägt aber das Risiko, dass sie steigen.
Planen Sie deshalb rückwärts vom Ende der Zinsbindung: Angebote einholen, vergleichen, entscheiden, Vertrag unterschreiben. Jeder Schritt braucht Zeit, besonders wenn Unterlagen fehlen.
Forward-Darlehen: Zinsen früh sichern
Mit einem Forward-Darlehen schreiben Sie schon mehrere Jahre vor dem Ende der Zinsbindung die Konditionen für die spätere Anschlussfinanzierung fest. Das schützt Sie vor steigenden Zinsen, falls Sie bis zum Ende der Zinsbindung einen Zinsanstieg befürchten.
Dafür verlangen Banken einen Zinsaufschlag für die Wartezeit bis zum Start des neuen Darlehens. Je länger der Vorlauf, desto mehr Aufschlag müssen Sie einkalkulieren. Fragen Sie ihn immer als eigenen Wert ab.
Ein Forward-Darlehen passt, wenn Sie Planungssicherheit höher bewerten als eine mögliche Ersparnis durch fallende Zinsen. Es passt weniger, wenn Sie das Haus eventuell verkaufen oder große Sondertilgungen planen.
Warnsignale sind ein Aufschlag, der nicht klar ausgewiesen ist, und unklare Bedingungen bei Abnahmefristen. Mehr zum Thema finden Sie auf der Seite Anschlussfinanzierung, wenn Sie die Details vertiefen möchten.
Prolongation oder Umschuldung: Was unterscheidet sie?
Bei der Prolongation setzen Sie das Darlehen bei Ihrer bisherigen Bank fort. Das geht schnell, die Grundschuld bleibt, und es fällt wenig Papierkram an. Die Bank hat allerdings keinen Anreiz, Ihnen ihre besten Konditionen anzubieten.
Bei der Umschuldung wechseln Sie zu einer neuen Bank, die die Restschuld ablöst. Das bedeutet etwas mehr Aufwand: Die neue Bank führt eine vollständige Bonitätsprüfung durch, und es können Kosten für die Übertragung der Grundschuld entstehen.
- Darlehensgeber: Prolongation: bisherige Bank; Umschuldung: neue Bank
- Bonitätsprüfung: Prolongation: hängt von der Bank ab, oft keine erneute vollständige Prüfung; Umschuldung: vollständig
- Grundschuld: Prolongation: bleibt bestehen; Umschuldung: wird ggf. übertragen
- Zinsvergleich: Prolongation: nur Angebot der Hausbank; Umschuldung: breiter Vergleich möglich
Ob sich der Wechsel lohnt, zeigt erst der Vergleich der Gesamtkosten. Mehr dazu im Beitrag Anschlussfinanzierung umschulden: Lohnt sich das?.
Welche Fristen und Kündigungsrechte gelten?
Prüfen Sie zuerst Ihren Darlehensvertrag: Dort steht das Datum, an dem die Zinsbindung endet, und wie mit der Restschuld verfahren wird. Dieses Datum ist der Ausgangspunkt für jede Planung.
Unter bestimmten Bedingungen kann das Gesetz eine vorzeitige Kündigung des Darlehens erlauben. Ob das bei Ihnen möglich ist und welche Frist dann gilt, hängt vom einzelnen Vertrag ab. Lassen Sie das bitte im Einzelfall prüfen, etwa bei Ihrer Verbraucherzentrale oder einem Rechtsanwalt.
Wichtig: Eine Kündigung ist etwas anderes als ein Anschlussangebot. Wer kündigt, ohne die neue Finanzierung sicher zu haben, riskiert eine Lücke. Zuerst die neue Zusage, dann der Wechsel.
Anschlussfinanzierung abschließen: Checkliste und Zeitplan
Diese Reihenfolge hilft bei der Planung, ob Sie bleiben oder wechseln:
- Ende der Zinsbindung und Restschuld aus dem Vertrag oder Kontoauszug notieren.
- Etwa ein Jahr vorher das Zinsniveau beobachten und den eigenen Spielraum klären.
- Unterlagen sammeln: Darlehensvertrag, aktuelle Restschuldmitteilung, Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Objektunterlagen.
- Mehrere Angebote einholen, auch von anderen Banken, und auf Gesamtkosten achten.
- Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen abwägen.
- Erst nach schriftlicher Zusage das alte Darlehen beenden.
Typische Fehler sind, nur die Hausbank zu fragen, den Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen zu übersehen und Unterlagen zu spät zu beschaffen.
Wer die Anschlussfinanzierung abschließen möchte, sollte den Zeitplan lieber zu großzügig als zu knapp ansetzen.
Häufige Fehler bei der Anschlussfinanzierung vermeiden
Typische Fehler sind, nur die Hausbank zu fragen, den Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen zu übersehen und Unterlagen zu spät zu beschaffen. Ein weiterer Fehler ist, die Anschlussfinanzierung abzuschließen, ohne vorher mehrere Angebote vergleicht zu haben. Wer im Rheinland ein Haus finanziert hat, plant besser mit etwas Puffer für Bearbeitungszeiten. Wer die Anschlussfinanzierung abschließen möchte, sollte den Zeitplan lieber zu großzügig als zu knapp ansetzen.
Wie setzen sich die Kosten bei der Anschlussfinanzierung zusammen?
Konkrete Beträge hängen von Bank, Restschuld und Vertrag ab. Entscheidend sind drei Posten: der Zins, mögliche Kosten für die Grundschuldübertragung bei einer Umschuldung und der Zinsaufschlag bei einem Forward-Darlehen.
Vergleichen Sie deshalb nicht nur den Zinssatz, sondern die Gesamtkosten über die Laufzeit. Ein etwas höherer Zins kann günstiger sein, wenn dafür keine Zusatzkosten anfallen.
Fragen Sie jede Bank schriftlich nach allen Gebühren. So sind Angebote vergleichbar, und Sie vermeiden Überraschungen beim Abschluss.
Häufige Fragen
Kann ich eine Anschlussfinanzierung auch mehrere Jahre vorher festlegen?
Ja, über ein Forward-Darlehen lassen sich Konditionen mehrere Jahre vor Ende der Zinsbindung festschreiben. Dafür fällt ein Zinsaufschlag an. Lassen Sie sich den Aufschlag und die Bedingungen schriftlich nennen.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Bankwechsel?
Üblich sind Darlehensvertrag, Restschuldmitteilung, Einkommensnachweise, Grundbuchauszug und Objektunterlagen. Die neue Bank prüft Ihre Bonität vollständig. Welche Papiere genau gefordert werden, nennt die jeweilige Bank.
Spielt ein Bausparvertrag bei der Anschlussfinanzierung eine Rolle?
Er kann Teil der Finanzierung sein. Um einen Bausparvertrag zur Zuteilungsreife zu bringen, müssen Sie im Regelfall 40 Prozent der Bausparsumme ansparen (je nach Tarif). Die Rückzahlung des Bauspardarlehens dauert je nach Tarif zwischen 7 und 13 Jahren.
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