Ein Forward-Darlehen ist keine Alternative zur Anschlussfinanzierung, sondern eine Form davon. Der Unterschied liegt im Zeitpunkt: Beim Forward-Darlehen legen Sie den Zins schon heute fest, bei der normalen Anschlussfinanzierung erst kurz vor Ende der Zinsbindung. Dieser Beitrag zeigt, wie beide Wege funktionieren, was sie unterscheidet und wann sich welcher lohnt.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Forward-Darlehen ist eine Form der Anschlussfinanzierung, bei der Sie sich den Zins für später sichern.
- Es lohnt sich, wenn die Bauzinsen zum Stichtag über Ihrem gesicherten Zins liegen.
- Wer die erste Anschlussfinanzierung bis zu 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung regelt, zahlt bei vielen Banken keinen Forward-Aufschlag.
- Ob Prolongation oder Umschuldung: Sowohl die normale Anschlussfinanzierung als auch das Forward-Darlehen können Sie bei der bisherigen Bank abschließen oder bei einer anderen Bank umschulden.
Was ist der Unterschied zwischen Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen?
Eine Anschlussfinanzierung wird nötig, wenn die Zinsbindung Ihres Baudarlehens endet und noch eine Restschuld offen ist. Sie brauchen dann einen Folgekredit, der diese Restschuld ablöst oder weiterführt. Den Zinssatz dafür legen Sie bei der klassischen Variante erst fest, wenn es so weit ist.
Beim Forward-Darlehen ist das anders. Es ist eine Form der Anschlussfinanzierung, mit der Sie sich laut Finanztip heute schon einen festen Zinssatz für die Zukunft sichern. Sie schließen den Vertrag also früher ab und tragen das Zinsrisiko nicht mehr selbst.
Beide Wege lassen sich bei der bisherigen Bank oder bei einem anderen Kreditinstitut abschließen. Die Frage „Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen?“ ist daher genau genommen eine Frage nach dem richtigen Zeitpunkt.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen?
Sie unterschreiben heute einen Darlehensvertrag, das Geld wird aber erst am Ende Ihrer laufenden Zinsbindung ausgezahlt. Es löst dann die Restschuld des alten Darlehens ab. Der Sollzinssatz steht ab Vertragsschluss fest, ganz gleich, wie sich die Hypothekenzinsen danach entwickeln.
Für diese Sicherheit verlangen Banken in der Regel einen Forward-Aufschlag auf den Zins. Er fällt umso höher aus, je länger die Wartezeit bis zur Auszahlung ist. Die genaue Höhe unterscheidet sich von Bank zu Bank und von Laufzeit zu Laufzeit; lassen Sie sich mehrere Angebote nennen.
Bei einer langen Wartezeit können außerdem Bereitstellungszinsen anfallen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass Kreditinstitute sie meist nach 3 bis 12 Monaten verlangen. Prüfen Sie im Angebot genau, ab wann welche Kosten entstehen.
Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen: Was passt zu wem?
Bei einer Anschlussfinanzierung haben Sie zwei Möglichkeiten: Sie prolongieren bei Ihrer aktuellen Bank oder Sie schulden zu einer anderen Bank um. Das gilt laut Finanztip auch für das Forward-Darlehen. Prolongation und Umschuldung beschreiben also, wer das neue Darlehen gibt; Forward beschreibt, wann der Zins festgelegt wird.
| Merkmal | Prolongation | Umschuldung | Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| Geldgeber | bisherige Bank | andere Bank | bisherige oder andere Bank |
| Zinsfestlegung | meist kurz vor Ablauf | meist kurz vor Ablauf | schon heute |
| Besonderheit | wenig Aufwand | Vergleich möglich | Zinssicherheit gegen Aufschlag |
Die Prolongation ist bequem, aber nicht automatisch günstig. Bei einer Umschuldung vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken und können so bessere Konditionen finden. Wie das im Detail abläuft, erklärt der Beitrag Anschlussfinanzierung umschulden.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?
Das Kriterium ist einfach: Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Bauzinsen bis zu dem Zeitpunkt, an dem Sie das Geld brauchen, über dem Zinssatz Ihres Forward-Darlehens liegen. Sinken sie dagegen, haben Sie den Aufschlag gezahlt und einen schlechteren Zins gesichert. Niemand kann das sicher vorhersagen, es bleibt eine Abwägung.
Ein Forward-Darlehen gibt vor allem Planungssicherheit. Das hilft, wenn Ihre Rate knapp kalkuliert ist. Banken raten laut Verbraucherzentrale häufig, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte; die übrigen 60 Prozent brauchen Sie für Lebenshaltung und Reparaturen.
Achten Sie auch auf die Tilgung. Die Verbraucherzentrale nennt ein Beispiel: Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5 Prozent Zinssatz und 1.200 Euro Rate beträgt die Tilgung nur 1,30 Prozent pro Jahr, und die Restschuld liegt nach 10 Jahren noch bei 253.384 Euro. Bei niedriger Tilgung sinkt die Restschuld also nur langsam. Was das für Ihre Anschlussfinanzierung bedeutet, hängt von Ihrer Restschuld und dem dann geltenden Zins ab.
Wie früh sollten Sie sich kümmern? Häufiger Fehler beim Zeitpunkt
Viele warten zu lange oder greifen automatisch zum Forward-Darlehen, ohne die Alternative zu prüfen. Bei der ersten Anschlussfinanzierung bis zu 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung können viele Banken altes und neues Darlehen so abstimmen, dass kein Forward-Aufschlag und keine Bereitstellungszinsen anfallen. Das Entgegenkommen ist nicht bei allen Banken gleich. Fragen Sie deshalb konkret nach.
Bei Zinsbindungen von mehr als 10 Jahren können Sie nach 10 Jahren mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Das öffnet ein weiteres Zeitfenster für eine Anschlussfinanzierung. Welche Regel in Ihrem Vertrag gilt, lassen Sie im Einzelfall prüfen.
Prüfen Sie außerdem die Sondertilgung. Sondertilgungsrechte von jährlich 5 bis 10 Prozent der Darlehenssumme sind laut Verbraucherzentrale inzwischen nahezu überall kostenfrei erhältlich. Damit können Sie die Restschuld senken und so die Summe verringern, die Sie später anschlussfinanzieren müssen. Einen Überblick über den Zeitplan finden Sie im Beitrag Wann sollte man eine Anschlussfinanzierung abschließen?.
Selbsteinschätzung: Diese Fragen helfen bei der Entscheidung
Bevor Sie ein Forward-Darlehen abschließen, beantworten Sie ehrlich diese Fragen:
- Rechne ich eher mit steigenden oder sinkenden Zinsen, und kann ich mit einem Irrtum leben?
- Wie hoch ist meine Restschuld am Ende der Zinsbindung?
- Verkraftet mein Budget eine höhere Rate, falls die Zinsen steigen?
- Wann genau endet meine Zinsbindung, und wie viel Zeit bleibt mir noch bis dahin?
- Welche Sondertilgung und welche Kündigungsrechte hat mein jetziger Vertrag?
Können Sie die meisten Fragen mit „Ja, ich brauche Sicherheit“ beantworten, spricht das eher für ein Forward-Darlehen. Liegt der Ablauf nah und ist die Rate flexibel, genügt oft die normale Anschlussfinanzierung. Das ist keine Anlageberatung; lassen Sie die Entscheidung im Einzelfall prüfen.
Häufige Fragen
Kann ich ein Forward-Darlehen widerrufen?
Das hängt vom Vertrag und davon ab, ob die Voraussetzungen für ein Widerrufsrecht erfüllt sind. Lesen Sie die Widerrufsbelehrung im Angebot genau und lassen Sie sie im Einzelfall prüfen. Wer nach Vertragsschluss aussteigen will, muss mit Kosten rechnen.
Gibt es echte und unechte Forward-Darlehen?
Ja, aber die Begriffe sind nicht einheitlich geregelt. Entscheidend sind der Beginn der Zinsbindung, ein möglicher Aufschlag und die bereitstellungszinsfreie Zeit im jeweiligen Angebot. Lassen Sie sich diese Punkte von der Bank schriftlich nennen.
Wie hoch darf die Rate sein, damit die Anschlussfinanzierung tragbar bleibt?
Viele Banken raten laut Verbraucherzentrale zu höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens. Ein Beispiel: Bei 1.300 Euro Rate und 3 Prozent Zinssatz darf das Darlehen nach 15 Jahren Tilgung nicht höher als 188.241 Euro sein.
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