Tilgung, Zinsbindung & Sondertilgung einfach erklärt
Wie schnell sind Sie schuldenfrei? Wie lange ist Ihr Zins sicher? Und wie viel Spielraum haben Sie bei Sondertilgungen? Die wichtigsten Stellschrauben Ihres Baudarlehens im Überblick.
Wie funktioniert ein Baudarlehen?
Die meisten Baufinanzierungen sind Annuitätendarlehen: Sie zahlen jeden Monat eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, dadurch fällt der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst.
Die Rate ergibt sich vereinfacht aus Darlehenssumme multipliziert mit Zinssatz plus anfänglicher Tilgung, geteilt durch zwölf. Wie hoch die Tilgung ist und wie lange der Zinssatz gilt, bestimmen Sie beim Abschluss. Das entscheidet über Ihre Monatsrate, Ihre Gesamtkosten und Ihre Planungssicherheit.
Die vier Stellschrauben
- Zinssatz: bestimmt die Kosten des Darlehens
- Anfängliche Tilgung: bestimmt, wie schnell die Schuld sinkt
- Zinsbindung: legt fest, wie lange der Zins fest ist
- Sondertilgung: erlaubt zusätzliche Rückzahlungen
Diese Begriffe sollten Sie kennen
Gleichbleibende Rate aus Zins und Tilgung, der Tilgungsanteil steigt mit der Zeit.
Der Prozentsatz der Darlehenssumme, den Sie im ersten Jahr zurückzahlen. Häufig empfohlen sind mindestens 2 bis 3 %.
Der Zeitraum, in dem Ihr Zinssatz garantiert gleich bleibt, üblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre.
Zusätzliche Rückzahlung neben der Rate, oft bis zu 5 oder 10 % der Darlehenssumme pro Jahr vereinbar.
Die Möglichkeit, die Tilgung während der Laufzeit zu erhöhen oder zu senken.
Entschädigung an die Bank, wenn Sie ein Darlehen außerhalb vertraglicher Möglichkeiten vorzeitig zurückzahlen.
Was die Höhe der Tilgung bewirkt
Beispiel: Darlehen über 300.000 € bei 4,0 % Zinsen und 10 Jahren Zinsbindung. Vereinfachte Darstellung mit gleichbleibendem Zins, Beträge gerundet.
| 2 % Tilgung | 3 % Tilgung | |
|---|---|---|
| Monatsrate | 1.500 € | 1.750 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | ca. 226.400 € | ca. 189.600 € |
| Schuldenfrei nach | ca. 27,5 Jahren | ca. 21 Jahren |
Mehr Tilgung spart Zinsen, kostet aber Spielraum
Eine höhere Tilgung bringt Sie schneller aus den Schulden und verringert die Restschuld, die nach der Zinsbindung neu finanziert werden muss. Dafür steigt die Monatsrate. Wichtig ist eine Rate, die Sie auch bei Einkommensschwankungen sicher tragen können.
Wie lange sollte der Zins fest sein?
Die passende Zinsbindung hängt von Ihrer Planung und Ihrer Risikobereitschaft ab:
Kurz: 5 Jahre
Oft etwas niedrigerer Zins, dafür steigt das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung bei höheren Zinsen erfolgen muss.
Mittel: 10 Jahre
Der häufigste Kompromiss aus Planungssicherheit und Kosten. Nach 10 Jahren haben Sie zudem ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB, Frist 6 Monate).
Lang: 15 bis 20 Jahre
Maximale Planungssicherheit bei meist höherem Zinssatz. Sinnvoll, wenn Sie lange gleiche Raten sichern möchten.
Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Volltilger
Spielraum von Anfang an mitverhandeln
Mit einer Sondertilgungsoption können Sie Bonuszahlungen oder Erbschaften nutzen, um das Darlehen schneller abzubauen. Ein Tilgungssatzwechsel erlaubt es, die Rate später Ihrer Lebenssituation anzupassen. Ein Volltilgerdarlehen ist am Ende der Zinsbindung komplett zurückgezahlt, sodass keine Anschlussfinanzierung nötig ist, dafür ist die Rate höher. Diese Optionen kosten teils einen Zinsaufschlag, daher lohnt es sich, sie vorab zu vergleichen.
Tilgung & Zinsbindung – kurz erklärt
Wie hoch sollte die Tilgung mindestens sein?
Häufig empfohlen werden mindestens 2 bis 3 % pro Jahr. Bei niedrigerer Tilgung dauert die Rückzahlung sehr lange, und die Restschuld nach der Zinsbindung ist hoch.
Was passiert nach Ablauf der Zinsbindung?
Die Restschuld muss neu finanziert werden, entweder bei Ihrer bisherigen Bank oder über eine Umschuldung zu einer anderen. Mehr dazu auf unserer Seite zur Anschlussfinanzierung.
Lohnt sich eine Sondertilgung?
In der Regel ja, wenn Sie Geld übrig haben: Jeder Euro Sondertilgung verringert die Restschuld und damit künftige Zinsen. Voraussetzung ist, dass sie im Vertrag vereinbart ist.
Kann ich die Tilgung später ändern?
Nur, wenn ein Tilgungssatzwechsel vereinbart wurde. Banken erlauben ihn meist ein- oder zweimal während der Zinsbindung, darum sollten Sie ihn schon beim Abschluss verhandeln.
Kostet mich die Beratung etwas?
Nein. Die Beratung ist für Sie kostenlos und unverbindlich, die Vergütung erfolgt über die finanzierende Bank.
Welche Tilgung und Zinsbindung passen zu Ihnen?
Wir rechnen verschiedene Varianten gemeinsam mit Ihnen durch, kostenlos und unverbindlich.
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