Eigenkapital: Wie viel brauchen Sie für Ihre Baufinanzierung?
Mindestens die Kaufnebenkosten, besser etwas mehr: Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, was dazu zählt und wann eine Finanzierung auch mit wenig Eigenkapital funktioniert, erklären wir hier verständlich.
Wie viel Eigenkapital ist sinnvoll?
Als Richtwert sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zahlen: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Sie liegen meist bei etwa 8 bis 12 % des Kaufpreises, denn Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit.
Für gute Konditionen empfehlen viele Berater zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Je weniger Darlehen Sie im Verhältnis zum Wert der Immobilie brauchen, desto geringer das Risiko für die Bank und desto günstiger oft der Zinssatz. Eine feste Mindestgrenze gibt es aber nicht: Entscheidend ist das Gesamtbild aus Einkommen, Eigenkapital und Objekt.
Richtwerte auf einen Blick
- Kaufnebenkosten: ca. 8–12 % des Kaufpreises
- Empfehlung: Nebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises
- Reserve für Unvorhergesehenes: 3–6 Monatsausgaben
- Mehr Eigenkapital bedeutet meist bessere Zinsen
Diese Mittel erkennen Banken in der Regel an
Konto-, Tagesgeld- und Festgeldguthaben, nachgewiesen durch Kontoauszüge.
Angespartes Guthaben aus einem Bausparvertrag.
Depotwerte, die Sie für den Kauf verkaufen können.
Geldgeschenke von Familie, am besten mit Schenkungsnachweis.
Erlös aus einer verkauften Immobilie oder ein bereits vorhandenes Baugrundstück.
Selbst erbrachte Arbeiten werden von vielen Banken teilweise angerechnet.
So wirkt sich Eigenkapital auf das Darlehen aus
Beispiel: Eigentumswohnung für 400.000 €, Kaufnebenkosten angenommen mit 11 % (44.000 €). Vereinfachte Darstellung, die Konditionen im Einzelfall legt die Bank fest.
| Nur Nebenkosten | Nebenkosten + 20 % | Nebenkosten + 30 % | |
|---|---|---|---|
| Kaufpreis | 400.000 € | 400.000 € | 400.000 € |
| Nebenkosten (11 %) | 44.000 € | 44.000 € | 44.000 € |
| Eigenkapital | 44.000 € | 124.000 € | 164.000 € |
| Darlehen | 400.000 € | 320.000 € | 280.000 € |
| Beleihungsauslauf (Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis) | 100 % | 80 % | 70 % |
Eigenkapital wirkt doppelt
Je niedriger der Beleihungsauslauf, also das aufgenommene Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis, desto günstiger ist in der Regel der Zins. Eigenkapital hat damit zwei Effekte: Sie müssen weniger Darlehen aufnehmen und erhalten zusätzlich bessere Zinsen. Wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen, hängt außerdem von der Tilgung ab, mehr dazu auf unserer Seite zu Tilgung und Zinsbindung.
Geht eine Baufinanzierung auch mit wenig oder ohne Eigenkapital?
Ja, aber mit Abwägungen
Bei gutem, sicherem Einkommen und solider Bonität ist eine Finanzierung auch mit sehr wenig Eigenkapital möglich, teils sogar eine Vollfinanzierung. Die Bank verlangt dann aber häufig höhere Zinsen, und die monatliche Belastung steigt. Staatliche Förderkredite, etwa der KfW, können die Lücke teilweise schließen. Für vermietete Immobilien gelten strengere Maßstäbe, mehr dazu auf unserer Seite für Kapitalanleger.
So gehen Sie mit Ihrem Eigenkapital klug um
Nebenkosten zuerst einplanen
Rechnen Sie Grunderwerbsteuer, Notar und Makler fest ein, bevor Sie Ihr Budget festlegen. Alle Posten im Überblick.
Reserve behalten
Setzen Sie nicht jeden Euro ein: Ein Puffer von 3 bis 6 Monatsausgaben schützt vor Engpässen.
Förderung prüfen
KfW-Programme und Landesförderungen können Eigenkapital ersetzen oder die Zinsen senken.
Nachweise sammeln
Kontoauszüge, Depotauszüge und Schenkungsnachweise beschleunigen die Prüfung der Bank.
Eigenleistung realistisch ansetzen
Banken erkennen Eigenleistung nur teilweise an. Sprechen Sie vorab mit uns über den anrechenbaren Anteil.
Unterschiedliche Angebote vergleichen
Die Zinsaufschläge bei wenig Eigenkapital unterscheiden sich je nach Bank deutlich.
Eigenkapital – kurz erklärt
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Eine feste Untergrenze gibt es nicht. Üblich ist, dass Sie die Kaufnebenkosten selbst tragen. Für günstigere Konditionen helfen zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises.
Zählen Schenkungen und Erbe als Eigenkapital?
Ja, in der Regel schon. Die Bank möchte die Herkunft der Mittel nachvollziehen, daher sollten Sie Schenkungen oder Erbschaften sauber belegen.
Wird meine Eigenleistung beim Bau angerechnet?
Viele Banken rechnen Eigenleistung teilweise an, allerdings begrenzt und nur, wenn sie realistisch nachgewiesen werden kann.
Sollte ich mein gesamtes Erspartes einsetzen?
Besser nicht. Eine Rücklage für Reparaturen, Umzug und Unvorhergesehenes sollte bleiben, auch wenn die Finanzierung dadurch etwas teurer wird.
Kostet mich die Beratung etwas?
Nein. Die Beratung ist für Sie kostenlos und unverbindlich, die Vergütung erfolgt über die finanzierende Bank.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für Ihr Vorhaben?
Wir rechnen es gemeinsam mit Ihnen durch, kostenlos und unverbindlich.
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