Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf: Was kommt zum Kaufpreis dazu?
Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler: In Nordrhein-Westfalen kommen zum Kaufpreis schnell 8 bis 12 % hinzu. Wir zeigen, womit Sie rechnen müssen und wie Sie die Kosten in Ihre Finanzierung einplanen.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Dazu zählen vier Posten: die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten, die Grundbuchkosten und, falls ein Makler beteiligt ist, dessen Provision.
Banken finanzieren diese Kosten in der Regel nicht mit. Sie müssen sie daher aus Eigenkapital zahlen, und genau deshalb sollten Sie sie von Anfang an in Ihr Budget einrechnen.
In NRW auf einen Blick
- Grunderwerbsteuer: 6,5 % des Kaufpreises
- Notar und Grundbuch: zusammen ca. 2 %
- Makler (Käuferanteil): bis ca. 3,57 %, nur wenn beteiligt
- Gesamt: rund 8,5 % ohne und rund 12 % mit Makler
Diese Kosten kommen auf Sie zu
Der größte Posten. Sie beträgt je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %, in Nordrhein-Westfalen 6,5 %.
Rund 1,5 % für Beurkundung und Abwicklung. Sie sind gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar.
Rund 0,5 % für die Eintragung als neuer Eigentümer und die Auflassungsvormerkung.
Nur, wenn ein Makler beteiligt ist. Bei Wohnimmobilien zahlt der Käufer höchstens die Hälfte, üblich sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.
Für die Eintragung der Grundschuld zugunsten der Bank fallen zusätzliche Notar- und Grundbuchkosten an.
Umzug, Renovierung oder neue Möbel gehören nicht zu den Kaufnebenkosten, sollten aber in Ihre Planung.
Beispiel: Immobilie für 400.000 € in NRW
| Position | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 6,5 % | 26.000 € |
| Notarkosten | ca. 1,5 % | ca. 6.000 € |
| Grundbuchkosten | ca. 0,5 % | ca. 2.000 € |
| Summe ohne Makler | ca. 8,5 % | ca. 34.000 € |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | 3,57 % | 14.280 € |
| Summe mit Makler | ca. 12,1 % | ca. 48.280 € |
Orientierungswerte, Stand 2026. Die Kosten für Notar und Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und fallen im Einzelfall etwas anders aus. Die Kosten für die Grundschuld Ihrer Bank kommen hinzu.
Warum der Standort die Nebenkosten bestimmt
Grunderwerbsteuer: NRW liegt am oberen Ende
Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. In Bayern liegt sie bei 3,5 %, in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 12.000 € Unterschied. Wer in NRW kauft, braucht also mehr Eigenkapital für die Nebenkosten. Wie viel Eigenkapital insgesamt sinnvoll ist, erklären wir auf unserer Eigenkapital-Seite.
So gehen Sie mit den Nebenkosten klug um
Inventar separat ausweisen
Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche können im Kaufvertrag getrennt beziffert werden. Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Maklerprovision klären
Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt und kann verhandelbar sein. Fragen Sie früh nach, wer sie in welcher Höhe zahlt.
Vollständig einplanen
Rechnen Sie alle Posten ein, auch die Grundschuld. So vermeiden Sie böse Überraschungen kurz vor dem Notartermin.
Kaufnebenkosten – kurz erklärt
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in NRW?
Rund 8,5 % des Kaufpreises ohne Makler und rund 12 % mit Makler. Größter Posten ist die Grunderwerbsteuer mit 6,5 %.
Wer zahlt die Maklerprovision?
Bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Der Käufer zahlt höchstens die Hälfte, üblich sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Privatverkauf entfällt sie ganz.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
In der Regel nicht, denn Banken sehen darin keine werthaltige Sicherheit. Bei sehr guter Bonität kann eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten möglich sein, meist mit einem Zinsaufschlag.
Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?
Bei Eigennutzung nicht. Bei vermieteten Immobilien zählen sie zu den Anschaffungskosten. Für steuerliche Details sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.
Kostet mich die Beratung etwas?
Nein. Die Beratung ist für Sie kostenlos und unverbindlich, die Vergütung erfolgt über die finanzierende Bank.
Wie hoch sind Ihre Kaufnebenkosten?
Wir rechnen sie gemeinsam mit Ihnen durch und planen sie in Ihre Finanzierung ein, kostenlos und unverbindlich.
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