Eine zweite Immobilie lässt sich finanzieren, wenn Ihr Einkommen die Raten beider Objekte dauerhaft trägt und die Bank ausreichend Sicherheiten sieht. Ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten, verändert dabei die Berechnung.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bank prüft beide Immobilien und Ihre gesamte finanzielle Lage gemeinsam.
- Eigennutzung und Kapitalanlage werden unterschiedlich bewertet.
- Eigenkapital kann teilweise durch zusätzliche Sicherheiten ersetzt werden.
- Ein laufender Kredit schließt eine weitere Finanzierung nicht aus.
Wie lässt sich eine zweite Immobilie finanzieren?
Grundsätzlich gelten dieselben Regeln wie beim ersten Kauf: Die Bank prüft, ob Sie das Darlehen über die gesamte Laufzeit bedienen können. Bei der zweiten Immobilie kommt hinzu, dass bestehende Verpflichtungen in die Rechnung eingehen.
Das betrifft die Rate für die erste Immobilie, Nebenkosten, Lebenshaltung und mögliche weitere Kredite. Eine Finanzierung zweier Immobilien parallel ist möglich, wenn das Einkommen all das dauerhaft trägt.
Banken bewerten Zweitimmobilien nicht einheitlich. Der eine Geldgeber verlangt mehr Eigenkapital, der andere rechnet Mieteinnahmen großzügiger an. Deshalb lohnt sich ein Vergleich mehrerer Anbieter, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben. Allgemeine Grundlagen erklärt der Ratgeber der Verbraucherzentrale.
Eigennutzung oder Kapitalanlage: Was ändert sich bei der Finanzierung?
Nutzen Sie die zweite Immobilie selbst, etwa als Ferienwohnung oder als neues Zuhause für die Familie, zählt vor allem Ihr Einkommen. Die Bank rechnet mit den Kosten für beide Objekte und prüft, ob am Monatsende genug bleibt.
Bei einer Kapitalanlage, auch Renditeobjekt oder Anlageimmobilie genannt, fließen die erwarteten Mieteinnahmen in die Berechnung ein. Sie senken die Belastung, ersetzen aber nie das eigene Einkommen als Grundlage.
Auch die Wertermittlung unterscheidet sich: Bei vermieteten Objekten ist häufig das Ertragswertverfahren üblich. Bei selbst genutzten Objekten kommen je nach Objektart Sach- oder Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Aus dem Wert ergibt sich der Beleihungswert, an dem die Bank ihre Finanzierung ausrichtet.
Für Sie bedeutet das: Legen Sie früh fest, wofür Sie das Objekt kaufen. Die Nutzung bestimmt, welche Unterlagen die Bank sehen will und welche Banken überhaupt infrage kommen.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine zweite Immobilie?
Eine feste Quote gibt es nicht. Wie viel Eigenkapital nötig ist, hängt von Ihrer Bonität, dem Objekt, der Lage und der Bank ab. Je geringer der Eigenkapitalanteil, desto strenger prüft die Bank Einkommen und Sicherheiten.
Planen Sie die Kaufnebenkosten ein. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer gehören zum Kapitalbedarf und werden oft aus Eigenmitteln gezahlt. Wer nur den Kaufpreis betrachtet, unterschätzt den Bedarf.
Eigenkapital muss nicht immer Bargeld sein. Ist die erste Immobilie lastenfrei oder weitgehend abbezahlt, kann sie als zusätzliche Sicherheit dienen und Eigenkapital teilweise ersetzen.
Wie hoch der Eigenanteil sinnvoll ist, erklärt der Beitrag zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung ausführlicher.
Kann man eine zweite Immobilie finanzieren, obwohl der erste Kredit noch läuft?
Ein laufendes Darlehen ist kein Ausschlussgrund. Entscheidend ist, ob Ihre Einkünfte nach Abzug aller Raten und Lebenshaltungskosten noch einen Puffer lassen. Die Bank fragt deshalb nach Restschuld, Rate und Zinsbindung der ersten Immobilie.
Achten Sie auf das Ende der Zinsbindung. Wie es dann weitergeht, zeigt die Seite zur Anschlussfinanzierung und zum Forward-Darlehen.
Typische Fehler sind eine zu knappe Rechnung ohne Reserve und der Kauf, bevor die Finanzierung geklärt ist. Auch weitere Ratenkredite, etwa fürs Auto, drücken den Spielraum.
Kann die erste Immobilie als Sicherheit dienen?
Ja, das ist ein verbreiteter Weg. Ist das erste Objekt lastenfrei, kann die Bank dort zusätzlich eine Grundschuld eintragen. Statt Eigenkapital einzusetzen, wird das erste Haus beliehen.
Je geringer die Restschuld, desto größer der Spielraum. Bei hoher Restschuld bleibt oft wenig Beleihungsreserve.
Bedenken Sie das Risiko: Haften beide Objekte für das Darlehen, kann ein Zahlungsproblem bei der zweiten Immobilie auch das Eigenheim gefährden. Lassen Sie sich Vor- und Nachteile von der finanzierenden Bank oder einem Berater im Einzelfall erklären.
Wie beeinflussen Mieteinnahmen die Finanzierung?
Bei vermieteten Objekten rechnet die Bank mit erwarteten Mieten. Sie unterstützen den Kapitaldienst, also Zins und Tilgung, und können die Tilgung des Darlehens mittragen.
Banken setzen dabei meist vorsichtig an. Leerstand, Instandhaltung und nicht umlagefähige Kosten mindern den Ertrag. Eine Miete, die nur auf dem Papier steht, überzeugt die Bank nicht.
Die Logik: Mieteinnahmen minus laufende Kosten ergeben den Betrag, der zur Rate beitragen kann. Reicht er nicht, schließt Ihr übriges Einkommen die Lücke. Mehr zum Zusammenspiel von Kaufpreis, Eigenkapital und Miete steht auf der Seite Finanzierung für Kapitalanleger.
Checkliste: Was Sie für mehrere Immobilien parallel vorbereiten
Wer zwei Finanzierungen gleichzeitig plant, spart Zeit mit guter Vorbereitung. Prüfen Sie vor dem ersten Bankgespräch:
- aktuelle Darlehensunterlagen der ersten Immobilie mit Restschuld, Rate und Zinsbindung
- Einkommensnachweise und Übersicht über alle laufenden Verpflichtungen
- Nachweis des Eigenkapitals und Kaufnebenkosten des neuen Objekts
- bei Vermietung: Mietaufstellung oder realistische Mietprognose
- Unterlagen zum Objekt, etwa Exposé und Grundbuchauszug
Danach läuft es meist in dieser Reihenfolge: Finanzierungsrahmen klären, Angebote mehrerer Banken vergleichen, Objekt prüfen, Finanzierung zusagen lassen, dann kaufen.
Bei Anlageobjekten lohnt der Blick auf die Lage vor Ort. Prüfen Sie die erwartete Miete anhand vergleichbarer Wohnungen in der Nachbarschaft.
Häufige Fragen
Welche Rolle spielt die Bonität bei einer Zweitimmobilie?
Die Bank prüft Einkommen, laufende Verpflichtungen und Zahlungsverhalten. Je stabiler Ihr Einkommen und je geringer die bestehenden Belastungen, desto eher stimmt sie zu. Selbstständige müssen meist zusätzliche Nachweise vorlegen.
Kann ich beide Immobilien bei derselben Bank finanzieren?
Das ist möglich, aber nicht zwingend. Eine zweite Bank kann bessere Konditionen bieten oder das Objekt anders bewerten. Ein Vergleich zeigt, welche Lösung zu Ihrer Situation passt.
Was ist ein Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank vorsichtig für die Immobilie ansetzt. Er liegt meist unter dem Kaufpreis. Anhand dieses Werts bemisst die Bank den Beleihungsauslauf: Je niedriger der Anteil des Darlehens am Beleihungswert, desto günstiger fallen die Konditionen meist aus.
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