Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber nur in Ausnahmefällen: Die Bank verlangt dafür eine sehr gute Bonität, ein sicheres Einkommen und ein solides Objekt. Der Preis dafür sind meist höhere Zinsen und eine größere Schuldenlast. Dieser Beitrag erklärt, unter welchen Bedingungen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Frage kommt, was sie kostet und welche Alternativen es gibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Ohne Eigenkapital finanziert nur, wer Einkommen, Rücklagen und Objekt überzeugend nachweist.
- Bei einer 110-Prozent-Finanzierung laufen auch die Kaufnebenkosten über das Darlehen. Ob eine Bank das anbietet, hängt vom Einzelfall und von Ihrer Bonität ab.
- Die Darlehenssumme steigt, deshalb steigen in der Regel auch Zinsen und Gesamtkosten.
- Empfohlen sind laut Verbraucherzentrale 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten.
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, grundsätzlich schon. Einzelne Banken finanzieren den Kaufpreis vollständig, wenn das Gesamtbild stimmt. Einen Anspruch darauf gibt es nicht, und die Bank entscheidet im Einzelfall.
Der Grund für die Zurückhaltung liegt im Risiko. Eigenkapital ist für die Bank eine Sicherheit: Wer selbst Geld einbringt, zeigt, dass er sparen kann, und die Bank trägt weniger Ausfallrisiko. Fehlt dieser Anteil bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital, muss anderes überzeugen, etwa ein hohes, dauerhaft gesichertes Einkommen.
Als Maßstab dient der Richtwert der Verbraucherzentrale: Sie sollten grundsätzlich 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten als Eigenkapital einbringen. Alles darunter ist eine Abweichung von der Empfehlung und sollte bewusst gewählt werden. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, erklärt der Beitrag zum Thema Eigenkapital bei der Baufinanzierung.
Welche Voraussetzungen verlangen Banken ohne Eigenkapital?
Wenn bei der Baufinanzierung kein Eigenkapital möglich ist, prüfen Banken Ihre Lage besonders streng. Im Mittelpunkt steht die Frage, ob Sie die Rate auch bei Einkommensausfall langfristig tragen können.
Typische Prüfpunkte sind:
- ein unbefristetes, gut nachweisbares Einkommen, etwa im öffentlichen Dienst oder in langjähriger Anstellung
- finanzielle Rücklagen, die einen Ausfall überbrücken können
- keine oder nur geringe laufende Kredite und eine saubere Schufa-Auskunft
- ein Objekt mit einem ausreichenden Beleihungswert, das die Bank als Sicherheit akzeptiert
- eine monatliche Rate, die nach Abzug aller Lebenshaltungskosten realistisch bleibt
Selbstständige haben es oft schwerer, weil ihr Einkommen schwankt. Was Banken hier erwarten, steht im Beitrag Baufinanzierung für Selbstständige.
Welche Nachweise die Bank sehen möchte, zeigt die Unterlagen-Checkliste. Je vollständiger die Mappe, desto weniger Rückfragen verzögern die Prüfung.
Was ist der Unterschied zwischen 100- und 110-Prozent-Finanzierung?
Bei der 100-Prozent-Finanzierung geht es um den Kaufpreis der Immobilie, den das Darlehen übernimmt. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie dann aus eigener Tasche. Dazu zählen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten.
Bei der 110-Prozent-Finanzierung werden diese Nebenkosten zusätzlich über das Darlehen abgedeckt. Sie benötigen dann tatsächlich keinen Euro eigenes Geld, die Darlehenssumme liegt aber über dem Kaufpreis.
Für die Praxis heißt das: Wer die Nebenkosten selbst aufbringen kann, spart Zinsen und bekommt leichter ein Angebot. Ob eine Bank die 110-Prozent-Variante anbietet, hängt vom Institut und von Ihrer Bonität ab. Eine erste Rechnung mit Ihren Zahlen ermöglicht der Baufinanzierungsrechner.
Wie setzen sich die Kosten einer Finanzierung ohne Eigenkapital zusammen?
Ohne Eigenkapital wird die Baufinanzierung in der Regel teurer. Die Bank berechnet für das höhere Risiko meist einen Zinsaufschlag auf den Sollzins. Wie hoch dieser ausfällt, hängt von Bank, Bonität, Objekt und Marktlage ab, deshalb ist ein Vergleich mehrerer Angebote wichtig.
Hinzu kommt die größere Darlehenssumme. Wer mehr leiht, zahlt bei gleichem Zinssatz absolut mehr Zinsen, und die Tilgung dauert länger. Die Gesamtkosten steigen also doppelt: durch den höheren Zinssatz und durch die höhere Summe.
Sondertilgungen können helfen, die Restschuld später zu senken. Die Verbraucherzentrale rät, die Möglichkeit jährlicher Sondertilgungen in Höhe von 5 oder 10 Prozent des Darlehensbetrages zu vereinbaren. So können Sie die Restschuld senken, sobald Geld übrig ist. Ob und zu welchen Konditionen das geht, regelt der Darlehensvertrag.
Für wen lohnt sich eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Für Eigennutzer ist sie selten die erste Wahl. Sie lohnt sich allenfalls, wenn das Einkommen sehr sicher ist und die Mietzahlung ohnehin ähnlich hoch läge wie die Rate. Selbst dann sollte ein Puffer für Reparaturen und Nebenkosten bleiben.
Kapitalanleger rechnen anders. Bei vermieteten Objekten sollten die Mieteinnahmen die Rate auch langfristig decken. Dann kann eine Baufinanzierung mit wenig oder ohne Eigenkapital rechnerisch aufgehen. Zur Finanzierung von Mietshäusern und vermieteten Eigentumswohnungen informiert die Seite zu Investmentimmobilien.
Wer unsicher ist, ob Einkommen und Rücklagen reichen, wartet besser noch einige Zeit und spart. Schon ein kleiner Eigenkapitalanteil kann die Konditionen spürbar verbessern.
Welche Risiken entstehen ohne Eigenkapital?
Das größte Risiko ist die hohe Restschuld. Sinkt der Wert der Immobilie, kann die Schuld höher sein als der Verkaufserlös. Ein Verkauf in der Not wird dann schwierig.
Auch Einkommensausfälle treffen härter, weil die Rate höher ist und kaum Reserven bestehen. Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Elternzeit können die Rechnung kippen lassen.
Dazu kommt die Anschlussfinanzierung. Nach Ende der Zinsbindung bleibt bei hoher Restschuld wenig Spielraum, falls der Zins dann höher liegt. Wie sich das planen lässt, steht auf der Seite zur Anschlussfinanzierung.
So verbessern Sie Ihre Chancen vor dem Antrag
Wer eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, kann vor dem Antrag einiges vorbereiten. Diese Schritte helfen bei der Bonität:
- Schufa-Auskunft einholen und Fehler korrigieren lassen.
- Laufende Ratenkredite und Dispo möglichst abbauen.
- Haushaltsrechnung für einige Monate führen und die tragbare Rate ermitteln.
- Rücklagen für Notfälle aufbauen, auch wenn sie nicht als Eigenkapital gelten.
- Einkommensnachweise und Objektunterlagen vollständig bereitlegen.
- Fördermöglichkeiten des Bundes und des Landes prüfen lassen, denn sie können die Finanzierung ergänzen.
Ob ein Förderdarlehen ohne Eigenkapital möglich ist, hängt vom jeweiligen Programm und seinen Bedingungen ab. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Häufige Fragen
Können Förderkredite wie von der KfW auch ohne Eigenkapital genutzt werden?
Das hängt vom jeweiligen Förderprogramm und seinen Bedingungen ab. Förderdarlehen ergänzen meist die Finanzierung der Hausbank und ersetzen sie nicht. Lassen Sie die Voraussetzungen im Einzelfall prüfen.
Hilft ein Bürge oder Mitdarlehensnehmer ohne Eigenkapital?
Ein zweiter Darlehensnehmer mit eigenem Einkommen kann die Tragfähigkeit der Rate verbessern, weil die Bank beide Einkommen berücksichtigt. Dann haften aber beide für das gesamte Darlehen. Besprechen Sie die Folgen vorab, auch für den Fall einer Trennung.
Zählen Sachleistungen wie Eigenleistung als Eigenkapital?
Manche Banken erkennen geplante Eigenleistungen am Bau teilweise an, andere nicht. Voraussetzung ist meist, dass Sie die Arbeiten realistisch belegen können. Fragen Sie dies vor Vertragsabschluss konkret nach.
Kann ich später Eigenkapital nachschießen?
Ein Nachnachschießen von Geld ist nur über vertraglich vereinbarte Sondertilgungen oder eine Anpassung des Vertrags möglich. Welche Spielräume Ihr Darlehen dafür lässt, sollten Sie vor Vertragsabschluss mit Ihrer Bank oder Ihrer Finanzierungsberatung klären.
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