Selbstständige bekommen eine Baufinanzierung, wenn ihre Einnahmen über mehrere Jahre belegbar stabil sind und Eigenkapital vorhanden ist. Banken prüfen bei der Baufinanzierung für Selbstständige genauer als bei Angestellten, weil das Einkommen schwanken kann. Dieser Beitrag zeigt, welche Voraussetzungen gelten, welche Unterlagen Sie brauchen und wie Sie Ihre Chancen verbessern.
Das Wichtigste in Kürze
- Als Grundvoraussetzung gilt eine Selbstständigkeit von mehr als drei Jahren; Ausnahmen prüft die Bank im Einzelfall.
- Banken erwarten mindestens 10 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten (Quelle: Emagazine).
- Zusätzliche Sicherheiten können das schwankende Einkommen ausgleichen.
- Ein früher Vergleich mehrerer Banken lohnt sich besonders.
Wie bekommen Selbstständige eine Baufinanzierung?
Grundsätzlich finanzieren Banken auch Freiberufler und Gewerbetreibende. Der Unterschied liegt in der Prüfung: Angestellte weisen ihr Einkommen mit Gehaltsabrechnungen nach, bei Selbstständigen bewertet die Bank die Entwicklung des Betriebs.
Dahinter steht das Risiko. Aufträge können wegbrechen, Gewinne schwanken, und niemand zahlt automatisch ein festes Gehalt. Deshalb schaut die Bank nicht auf ein einzelnes gutes Jahr, sondern auf den Verlauf über mehrere Jahre.
Für Sie heißt das: Entscheidend sind nachvollziehbare Zahlen, nicht der Umsatz allein. Wer Gewinne, Privatentnahmen und laufende Verpflichtungen sauber darstellen kann, tritt bei einer Baufinanzierung als Selbstständiger deutlich sicherer auf.
Die Anforderungen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Deshalb lohnt der Vergleich, auch weil nicht jedes Institut Selbstständige gleich bewertet.
Wie lange muss ich bereits selbstständig sein?
Als Grundvoraussetzung für die Baufinanzierung von Selbstständigen gilt laut dem PSD-Magazin, dass Sie Ihre Tätigkeit bereits seit mehr als drei Jahren ausüben.
Der Grund: Erst nach einigen Jahren lässt sich beurteilen, ob das Geschäft trägt. Die Bank möchte Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen sehen, die eine Entwicklung zeigen.
Bei kürzerer Selbstständigkeit ist die Finanzierung schwieriger, aber nicht in jedem Fall ausgeschlossen. Dann zählen etwa mehr Eigenkapital, zusätzliche Sicherheiten oder ein früherer Beruf in derselben Branche. Ob das bei Ihnen reicht, lassen Sie im Einzelfall prüfen.
Welches Eigenkapital muss ich als Selbstständiger mitbringen?
Banken erwarten üblicherweise mindestens 10 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten, um das Risiko eines Zahlungsausfalls zu minimieren, so das PSD-Magazin. Die Nebenkosten sind etwa Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer; sie kommen zum Kaufpreis hinzu.
Das ist ein Richtwert für die Gesamtfinanzierung. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Risiko trägt die Bank, und desto besser stehen Ihre Chancen bei Genehmigung und Konditionen.
Als Eigenkapital zählt nicht nur Erspartes auf dem Konto. Auch Wertpapiere, Bausparverträge oder vorhandene Immobilien können eine Rolle spielen. Was im Einzelnen anerkannt wird, entscheidet die Bank.
Wie Sie Ihr Eigenkapital einschätzen, erklärt der Beitrag Eigenkapital für die Baufinanzierung. Ob ein Kauf auch mit wenig Eigenkapital denkbar ist, hängt vom Einzelfall ab.
Welche Unterlagen verlangt die Bank?
Selbstständige müssen mehr belegen als Angestellte. Üblich sind Nachweise über Einkommen, Betrieb und Vermögen. Die Bank entscheidet im Einzelfall, was sie zusätzlich anfordert.
Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten:
- Einkommensteuerbescheide und Steuererklärungen der letzten Jahre
- Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen
- aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
- Nachweise über Eigenkapital und bestehende Verbindlichkeiten
- Objektunterlagen zur Immobilie
Typische Fehler sind unvollständige Zahlen, widersprüchliche Angaben zwischen BWA und Steuerbescheid oder späte Nachreichungen. Das verzögert die Prüfung und wirkt unsicher.
Eine nach Beschäftigungsart gegliederte Übersicht finden Sie in der Unterlagen-Checkliste für die Baufinanzierung.
Warum zahle ich als Selbstständiger oft höhere Zinsen?
Zinsen spiegeln das Risiko, das die Bank einschätzt. Bei schwankendem Einkommen fällt dieser Aufschlag manchmal höher aus. Wie stark, hängt von Bank, Objekt, Eigenkapital und Beleihung ab, nicht allein vom Berufsstatus.
Hier helfen zusätzliche Sicherheiten. Laut PSD-Magazin können Selbstständige den Nachteil des unregelmäßigen Einkommens mit Lebensversicherungen, Wertpapieren, Immobilien, Bausparverträgen oder Berufsunfähigkeitsversicherungen ausgleichen.
Auch die Bankwahl wirkt sich aus. Institute bewerten Selbstständige unterschiedlich, deshalb können die Angebote für dasselbe Vorhaben deutlich auseinanderliegen. Allgemeine Hinweise zu Konditionen und Vertragsbedingungen bietet die Verbraucherzentrale.
Wie bereiten Sie die Baufinanzierung für Selbstständige Schritt für Schritt vor?
Eine frühe, saubere Vorbereitung ist der wirksamste Hebel. So gehen Sie vor:
- Zahlen ordnen: Steuerbescheide, Abschlüsse und BWA zusammenstellen und auf Widersprüche prüfen.
- Eigenkapital und Sicherheiten auflisten, auch Versicherungen, Wertpapiere und vorhandene Immobilien.
- Monatliche Belastung realistisch kalkulieren, etwa mit dem Baufinanzierungsrechner für eine erste Orientierung zu möglichen Zinskonditionen.
- Eine Finanzierungsbestätigung einholen, damit Sie bei Besichtigungen und Verhandlungen Sicherheit haben.
- Mehrere Banken vergleichen, statt nur die Hausbank zu fragen.
Besonders wichtig ist Schritt 5. Ein unabhängiger Vermittler kennt die Anforderungen vieler Institute und kann Ihre Unterlagen so aufbereiten, dass sie zur jeweiligen Bank passen.
Besitzen Sie bereits eine Immobilie im Privatvermögen, kann sie als zusätzliche Sicherheit dienen und das Darlehen teilweise ersetzen. Ob und in welchem Umfang die Bank das anerkennt, lassen Sie im Einzelfall prüfen, am besten gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.
Häufige Fragen
Können Freiberufler und Gewerbetreibende gleich finanzieren?
Banken unterscheiden meist nicht grundsätzlich zwischen beiden Gruppen. Entscheidend sind die Nachweise: Freiberufler legen oft Einnahmenüberschussrechnungen vor, Gewerbetreibende häufig Bilanzen mit Gewinn- und Verlustrechnung. Wie das Institut Ihre Zahlen bewertet, entscheidet es im Einzelfall.
Welche zusätzlichen Sicherheiten kann ich anbieten?
Genannt werden Lebensversicherungen, Wertpapiere, Immobilien, Bausparverträge und Berufsunfähigkeitsversicherungen. Welche Sicherheit eine Bank akzeptiert und wie hoch sie sie anrechnet, ist verschieden. Fragen Sie vor dem Antrag nach, damit Sie nichts doppelt einreichen.
Hilft eine Finanzierungsbestätigung bei der Immobiliensuche?
Sie zeigt Verkäufern, dass Ihre Finanzierung grundsätzlich geprüft wurde. Das kann bei Besichtigungen und Verhandlungen helfen. Sie ersetzt aber keine verbindliche Darlehenszusage der Bank.
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Wir begleiten Sie persönlich vom ersten Gespräch bis zur Auszahlung. Wenn Sie in der Region Rheinland planen, besprechen wir Ihre Unterlagen und Ihr Vorhaben gern vorab. Für Besichtigungstermine erhalten Sie von uns außerdem ein kostenloses Finanzierungszertifikat.
Wenn Sie als Selbstständiger eine Baufinanzierung planen, können Sie uns über unsere Kontaktseite Ihre Situation schildern. Wir sehen uns gemeinsam an, welche Unterlagen und Finanzierungswege für Sie infrage kommen.