Bei der Denkmalabschreibung setzen Sie anerkannte Sanierungskosten eines Baudenkmals über mehrere Jahre von der Steuer ab. Wie die Denkmalabschreibung funktioniert, hängt davon ab, ob Sie das Objekt vermieten oder selbst nutzen. Voraussetzung ist in beiden Fällen die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.
Das Wichtigste in Kürze
- Vermietung: zwölf Jahre, acht Jahre mit 9 Prozent, vier Jahre mit 7 Prozent (Quelle: Denkmalimmobilie24).
- Eigennutzung: 90 Prozent der Sanierungskosten über zehn Jahre, jährlich 9 Prozent.
- Ohne Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde gibt es keinen Steuervorteil.
- Erhaltene Zuschüsse zieht das Finanzamt wieder ab.
Wie funktioniert die Denkmalabschreibung im Kern?
Abgeschrieben wird nicht der Kaufpreis, sondern der Teil der Kosten, der auf begünstigte Sanierungsmaßnahmen entfällt. Diese Kosten verteilen sich über einen festen Zeitraum, und Sie mindern damit jedes Jahr Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei der Denkmalabschreibung wirkt der Vorteil also über viele Jahre, nicht auf einmal.
Wichtig ist vor allem, dass Sie die Sanierung vorab mit der zuständigen Behörde abstimmen, wie auch Haufe beschreibt. Ist die Denkmalschutzbehörde einverstanden, erhalten Sie eine Denkmalbescheinigung.
Die Reihenfolge ist deshalb wichtig: erst abstimmen, dann sanieren, dann abrechnen. Wer erst baut und danach fragt, riskiert, dass Kosten nicht anerkannt werden.
Welche Paragrafen und Bescheinigungen sind wichtig?
Maßgeblich ist die Bescheinigung nach § 7i Absatz 2 EStG. Sie wird von der nach Landesrecht zuständigen Bescheinigungsbehörde ausgestellt. Sie weist die denkmalbezogenen Voraussetzungen sowie die begünstigten Maßnahmen und Aufwendungen nach, so die Erklärung von denkmalimmobilie24.
Für das Finanzamt ist die Bescheinigung grundsätzlich bindend. Das gilt, solange darin kein Hinweis steht, dass das Finanzamt steuerrechtliche Fragen selbst prüfen muss. Die Behörde bewertet also den Denkmalaspekt, das Finanzamt rechnet.
Bewahren Sie die Bescheinigung samt Anlagen sorgfältig auf. Sie gehört zu den Unterlagen, die Sie mit der Steuererklärung einreichen. Ob für Ihren Fall Besonderheiten gelten, klärt am besten Ihr Steuerberater.
Wie hoch ist die Abschreibung bei Vermietung und Eigennutzung?
Bei vermieteten Objekten können anerkannte Sanierungskosten über zwölf Jahre abgeschrieben werden: acht Jahre mit 9 Prozent pro Jahr, danach vier Jahre mit 7 Prozent. Bei Eigennutzung sind es 90 Prozent der Kosten über zehn Jahre, jedes Jahr 9 Prozent. Beides nennt denkmalimmobilie24.
| Vermietung | Eigennutzung | |
|---|---|---|
| Zeitraum | 12 Jahre | 10 Jahre |
| Satz | 9 % (Jahre 1–8), 7 % (Jahre 9–12) | 9 % pro Jahr |
| Absetzbarer Anteil der Kosten | 100 % | 90 % |
Bei Vermietung können weitere Posten hinzukommen, etwa die normale Gebäude-AfA für die Altbausubstanz, deren Satz vom Baujahr abhängt, sowie Finanzierungskosten wie Darlehenszinsen als Werbungskosten. Bei Selbstnutzung entfällt die Gebäude-AfA.
Ein Rechenbeispiel: Was bleibt pro Jahr absetzbar?
Für eine Vermietung nennt Haufe ein Beispiel mit 800.000 Euro (Stand 2016) Sanierungskosten. Diese lassen sich über zwölf Jahre komplett absetzen: in den ersten acht Jahren jeweils 72.000 Euro (Stand 2016) (9 %), in den folgenden vier Jahren jeweils 56.000 Euro (Stand 2016) (7 %).
Für die Eigennutzung rechnet denkmalimmobilie24 mit 220.000 Euro Sanierungskosten. Davon sind 90 Prozent, also 198.000 Euro, begünstigt. Zehn Jahre lang können Sie jeweils 19.800 Euro absetzen.
Wie viel Steuer Sie tatsächlich sparen, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Lassen Sie das vorab von einem Steuerberater durchrechnen.
Welche Sanierungskosten zählen, und was ist der Stichtag?
Begünstigt sind nur Anschaffungskosten, die auf Baumaßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags entfallen. Was vorher saniert wurde, zählt nicht. Das nennt denkmalimmobilie24.
Welche Maßnahmen und Aufwendungen im Einzelnen anerkannt werden, steht in der Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. Für die Planung bedeutet das: Lassen Sie sich jede geplante Maßnahme vorab bestätigen und heben Sie Rechnungen getrennt nach Gewerken auf.
Typische Fehler sind ein Baubeginn vor der Abstimmung, fehlende Rechnungen und Maßnahmen, die nicht zum abgestimmten Umfang gehören. Solche Kosten könnten bei der Anerkennung Probleme machen.
Kann man Denkmalabschreibung mit Zuschüssen kombinieren?
Grundsätzlich ja, aber mit einer Einschränkung. Zuschüsse der KfW-Bank oder von Bund und Ländern zieht das Finanzamt in der Steuererklärung ab, um eine Doppelförderung auszuschließen. Das schreibt Haufe.
Das Finanzamt zieht Zuschüsse in der Steuererklärung ab. Wie sich das im Einzelfall auswirkt, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Auch die Finanzierung gehört in die Planung: Bei Vermietung können Darlehenszinsen als Werbungskosten zählen. Wie Modernisierungen finanziert werden, erklärt die Seite zur Modernisierung und Sanierung finanzieren.
Checkliste: Das sollten Sie vor dem Kauf klären
Wer Schritt für Schritt vorgeht, vermeidet die meisten Fehler:
- Denkmalstatus des Objekts prüfen und Nutzung festlegen (Vermietung oder Eigennutzung).
- Sanierungsumfang mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorab abstimmen.
- Bescheinigung nach § 7i Absatz 2 EStG beantragen und aufbewahren.
- Erst nach dem rechtswirksamen Kaufvertrag mit den Maßnahmen beginnen.
- Zuschüsse einplanen, die später abgezogen werden.
- Finanzierung und Steuerwirkung mit Steuerberater und Finanzierungsberatung abstimmen.
Halten Sie Kaufvertrag, Kostenvoranschläge, Rechnungen und Bescheinigung geordnet bereit. Mehr zum Thema finden Sie auf der Seite zu Denkmalimmobilien als Kapitalanlage.
Häufige Fragen
Gilt die Denkmalabschreibung auch für den Kaufpreis?
Nein, begünstigt sind nur Anschaffungskosten, die auf Sanierungsmaßnahmen nach dem rechtswirksamen Kaufvertrag entfallen. Welche Aufwendungen anerkannt werden, steht in der Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.
Kann ich auch Zinsen für das Darlehen absetzen?
Bei vermieteten Denkmalimmobilien können Finanzierungskosten wie Darlehenszinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden. Dazu kommt die normale Gebäude-AfA für die Altbausubstanz mit 2,0 bis 2,5 Prozent jährlich je nach Baujahr.
Prüft das Finanzamt die Bescheinigung noch einmal?
Grundsätzlich ist die Bescheinigung für das Finanzamt bindend. Das gilt nicht, wenn darin ein Hinweis steht, dass das Finanzamt steuerrechtliche Fragen selbst prüfen muss.
Gibt es Unterschiede beim absetzbaren Anteil?
Ja, bei Selbstnutzung sind 90 Prozent der Sanierungskosten begünstigt, bei Vermietung der gesamte anerkannte Betrag. Die Gebäude-AfA entfällt bei Selbstnutzung.
Denkmalimmobilie finanzieren: Beratung bei Bestbaufi
Wie die Denkmalabschreibung funktioniert, ist das eine; die passende Finanzierung das andere. Wir bei Bestbaufi vermitteln Baufinanzierungen und sind auf die Finanzierung von Mietshäusern und vermieteten Eigentumswohnungen spezialisiert. Dabei vergleichen wir ein Netzwerk von über 800 Banken und Finanzierungspartnern.
Bestbaufi
Die Beratung ist für Sie kostenlos, und wir begleiten Sie persönlich vom ersten Gespräch bis zur Auszahlung. Die steuerliche Bewertung bleibt bei Ihrem Steuerberater. Wenn Sie eine Denkmalimmobilie planen, nehmen Sie gern über unsere Kontaktseite Kontakt mit uns auf.