Ein Forward-Darlehen sichert Ihnen schon heute einen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, die erst später beginnt. Wie ein Forward-Darlehen funktioniert, ist schnell erklärt: Sie vereinbaren jetzt Zins und Konditionen, die Auszahlung zur Ablösung Ihrer Restschuld folgt zum vereinbarten späteren Termin. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag. Der Ratgeber zeigt Ablauf, Kosten, Risiken und eine Checkliste.
Das Wichtigste in Kürze
- Sie sichern den Zins für Ihre Anschlussfinanzierung im Voraus.
- Üblich ist ein Abschluss bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung.
- Die Bank schlägt einen Forward-Aufschlag auf den aktuellen Zins auf.
- Nehmen Sie das Darlehen nicht ab, kann eine Nichtabnahmeentschädigung anfallen.
Wie funktioniert ein Forward-Darlehen im Grundprinzip?
Bei einem Forward-Darlehen legen Sie heute fest, zu welchem Zins Ihr Darlehen später weiterläuft. Die Verbraucherzentrale nennt als Beispiel ein Darlehen, dessen Zinsbindung in 3 Jahren endet und das schon heute verlängert werden kann.
Zum vereinbarten Zeitpunkt zahlt die Bank das neue Darlehen aus. Mit dem Geld wird die Restschuld des bisherigen Darlehens abgelöst. Für Sie läuft die Finanzierung ohne Lücke weiter.
Gedacht ist das Produkt für Eigentümer, die befürchten, dass die Bauzinsen bis zum Ende ihrer Zinsbindung steigen. Sie kaufen sich damit Planungssicherheit. Ob sich das rechnet, hängt vom späteren Zinsniveau ab, das heute niemand sicher kennt.
Wie läuft die Forward-Phase zeitlich ab?
Die Zeit zwischen Vertragsabschluss und Auszahlung heißt Forward-Phase. Ein Forward-Darlehen funktioniert über einen Zeitraum, der laut Finanztip meist bis zu 60 Monate vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung beginnen kann.
Der Ablauf in Schritten:
- Sie vergleichen Angebote und fragen die Vorlaufzeit an.
- Sie unterschreiben den Vertrag mit festem Zins und Auszahlungstermin.
- Ihr altes Darlehen läuft bis zum Ende der Zinsbindung weiter.
- Zum Termin zahlt die Bank aus und löst die Restschuld ab.
In der Forward-Phase zahlen Sie auf das neue Darlehen noch keine Raten. Entscheidend ist, dass der Auszahlungstermin zum Ende Ihrer jetzigen Zinsbindung passt. Prüfen Sie das Datum daher genau.
Wie früh Sie handeln sollten, erklärt auch der Beitrag Wann sollte man eine Anschlussfinanzierung abschließen?.
Wie setzt sich der Forward-Aufschlag zusammen?
Die Bank rechnet auf den aktuellen Zins einen Forward-Aufschlag auf. Er steigt in der Regel mit der Vorlaufzeit, denn je länger die Bank den Zins garantiert, desto mehr Risiko trägt sie. Eine feste Prozentzahl gilt nicht für alle Banken.
Ein Beispiel zeigt den Mechanismus:
| Position | Wert |
|---|---|
| Aktueller Zinssatz | 4 Prozent pro Jahr |
| Vorlaufzeit | 18 Monate |
| Forward-Aufschlag | 0,14 Prozentpunkte |
| Zinssatz des Forward-Darlehens | 4,14 Prozent pro Jahr |
(Quelle: Finanztip, Beispielrechnung). Es ist ein Rechenbeispiel, keine Preisliste. Welchen Aufschlag Sie tatsächlich zahlen, zeigt erst das konkrete Angebot.
Vergleichen Sie deshalb mehrere Banken mit gleicher Vorlaufzeit. Schon kleine Unterschiede beim Aufschlag wirken sich über viele Jahre Laufzeit aus.
Echtes oder unechtes Forward-Darlehen: Wo liegt der Unterschied?
In der Praxis begegnen Ihnen beide Begriffe. Gemeint ist meist die Frage, ab wann die Zinsbindung des neuen Darlehens beginnt: erst mit der Auszahlung oder schon mit Vertragsschluss. Das beeinflusst, wie lange der Zins nach dem Start fest bleibt.
Die Begriffe werden nicht von allen Banken einheitlich verwendet. Lassen Sie sich deshalb im Angebot schriftlich bestätigen, wann die Zinsbindung beginnt und wann sie endet.
Fragen Sie außerdem nach:
- dem genauen Auszahlungstermin,
- dem Forward-Aufschlag für Ihre Vorlaufzeit,
- Sondertilgungsrechten für die Zeit nach der Auszahlung,
- der Höhe einer möglichen Nichtabnahmeentschädigung.
Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen, und wann nicht?
Laut Finanztip lohnt es sich, wenn die Bauzinsen bis zu dem Zeitpunkt, an dem Sie das Geld benötigen, über dem Zinssatz Ihres Forward-Darlehens liegen. Steigen die Zinsen also, haben Sie gewonnen. Das lässt sich im Voraus nicht sicher sagen.
Ungünstig ist es bei fallenden Zinsen: Sie zahlen dann den Aufschlag und sind an einen Zins gebunden, der über dem Marktniveau liegt. Ohne Aufschlag wäre die spätere Anschlussfinanzierung günstiger gewesen.
Auch Ihre Lebenssituation kann sich ändern. Wenn Sie in der Forward-Phase verkaufen, umziehen oder anders finanzieren wollen, passt der Vertrag womöglich nicht mehr. Wer das Forward-Darlehen nicht abnimmt, muss eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.
Wer sicher plant und Schwankungen nicht verkraften möchte, kann ein Forward-Darlehen als Absicherung nutzen. Wer flexibel bleiben will, wartet mit der Entscheidung. Eine Gegenüberstellung bietet der Beitrag Anschlussfinanzierung oder Forward-Darlehen? Der Unterschied.
Was sollten Sie vor dem Abschluss prüfen?
Vor der Unterschrift hilft eine kurze Checkliste. Wer sie abarbeitet, vermeidet die typischen Fehler bei der Anschlussfinanzierung.
- Restschuld und Ende der Zinsbindung aus dem aktuellen Vertrag notieren
- Mehrere Angebote mit gleicher Vorlaufzeit einholen
- Forward-Aufschlag und Zinsbindungsbeginn schriftlich vergleichen
- Regelungen zur Nichtabnahme und zu Sondertilgungen lesen
- Prüfen, ob Bereitstellungszinsen anfallen: Banken verlangen sie laut Verbraucherzentrale meist nach 3 bis 12 Monaten
Wechseln Sie zu einer anderen Bank, kann zusätzlich die Übertragung der Grundschuld Kosten verursachen. Wie hoch sie ausfallen, hängt vom Einzelfall ab. Ob ein Widerrufsrecht besteht und wie lange, steht im Vertrag. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen, etwa durch Ihre Bank, einen Berater oder die Verbraucherzentrale.
Häufige Fragen
Was passiert, wenn ich das Forward-Darlehen nicht abnehme?
Die Bank stellt Ihnen dann eine Gebühr in Rechnung, die Nichtabnahmeentschädigung. Wie hoch sie ist, regelt Ihr Vertrag. Klären Sie das vor der Unterschrift.
Fallen in der Forward-Phase schon Raten an?
Auf das neue Darlehen zahlen Sie erst nach der Auszahlung Zinsen und Tilgung. Das alte Darlehen läuft bis zum Ende der Zinsbindung normal weiter. Bereitstellungszinsen sind in der Regel nicht Teil dieser Phase, sollten aber im Angebot geprüft werden.
Lohnt sich ein Forward-Darlehen, wenn die Zinsen nicht steigen?
Eher nicht. Sie zahlen den Forward-Aufschlag, ohne dass der Zins später über Ihrem gesicherten Satz liegt. Dann wäre die spätere Anschlussfinanzierung günstiger gewesen.
Wie ein Forward-Darlehen funktioniert und passt: Beratung bei Bestbaufi
Bestbaufi
Wir vermitteln Baufinanzierungen und beraten auch zur Anschlussfinanzierung und zum Forwarddarlehen. Dabei vergleichen wir Angebote aus einem Netzwerk von über 800 Banken und Finanzierungspartnern. So sehen Sie, ob ein Forward-Darlehen funktioniert und zu Ihrer Restschuld und Ihrem Zeitplan passt.
Ihre Beratung ist für Sie kostenlos, die Vergütung erfolgt über die finanzierende Bank. Wir begleiten Sie persönlich vom ersten Gespräch bis zur Auszahlung. Wenn Sie wissen möchten, ob sich ein Forward-Darlehen für Ihre Anschlussfinanzierung eignet, melden Sie sich gern über unsere Kontaktseite.