Eine Baufinanzierung läuft meist in diesen Phasen ab: Kassensturz, Eigenkapital, Unterlagen, Objektsuche und Angebotsvergleich, Notartermin, Auszahlung und später die Anschlussfinanzierung. Der Ablauf der Baufinanzierung Schritt für Schritt ist bei Kauf und Neubau ähnlich, unterscheidet sich aber bei der Auszahlung. Dieser Beitrag erklärt jede Phase und zeigt, worauf Sie achten sollten.
Wie läuft eine Baufinanzierung ab? Die Schritte im Überblick
Die Reihenfolge lautet meist so:
- Kassensturz und Budget festlegen
- Eigenkapital und Kaufnebenkosten ermitteln
- Unterlagen zusammenstellen
- Immobilie finden, Angebote vergleichen, Förderung prüfen
- Kaufvertrag beim Notar unterzeichnen
- Darlehen wird ausgezahlt
- Anschlussfinanzierung rechtzeitig planen
Die Phasen überschneiden sich in der Praxis. Wer eine Immobilie besichtigt, braucht oft schon eine Finanzierungsbestätigung. Deshalb lohnt es sich, die ersten Schritte vor der Objektsuche zu erledigen.
Jeder Fall liegt anders, etwa bei Selbstständigen oder in der Elternzeit. Prüfen Sie Ihre Situation im Einzelfall mit einem Berater.
Kassensturz: Welche Kreditrate können Sie sich leisten?
Am Anfang steht die Frage, was Ihr Haushalt monatlich tragen kann. Nach der Verbraucherzentrale raten viele Banken, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht. Der Rest muss für Lebenshaltung, kleinere Reparaturen und Neuanschaffungen reichen.
Rechnen Sie auch die Instandhaltung ein. Für den Werterhalt lassen sich jährlich rund 2 Prozent des Wertes der Bausubstanz kalkulieren. Das gilt als Orientierung für die laufenden Kosten, nicht als feste Größe.
Hilfreich ist ein Haushaltsbuch über mehrere Monate. Es zeigt, was tatsächlich übrig bleibt, und nicht, was Sie schätzen. Planen Sie außerdem ein, dass sich Einkommen und Ausgaben in der Laufzeit ändern können, etwa durch Kinder.
Für eine erste Orientierung zu möglichen Zinskonditionen eignet sich der Baufinanzierungsrechner.
Eigenkapital und Kaufnebenkosten ermitteln
Als Nächstes zählen Sie Ihr Eigenkapital zusammen: Erspartes, Wertpapiere, mögliche Eigenleistung. Wichtig ist, die Nebenkosten nicht zu vergessen. Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten sowie Maklercourtage können laut Verbraucherzentrale bereits 10 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Banken fordern oft 20 Prozent der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln. Wer diese Marke erreicht, kann bei einem Verkauf vor Tilgungsende in den meisten Fällen die Schulden aus dem Erlös vollständig abzahlen. So beschreibt es die Verbraucherzentrale.
Weniger Eigenkapital ist nicht ausgeschlossen, verteuert aber meist die Finanzierung und erhöht das Risiko. Mehr dazu im Beitrag Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?. Richtwerte finden Sie auf der Seite Eigenkapital.
Welche Unterlagen verlangt die Bank?
Die Bank prüft Ihre Bonität und das Objekt. Dafür brauchen Sie in der Regel zwei Gruppen von Unterlagen:
- Zur Person: Einkommensnachweise, Nachweise über Eigenkapital, bestehende Verbindlichkeiten, Ausweis
- Zum Objekt: Kaufvertragsentwurf oder Exposé, Grundbuchauszug, bei Neubau Baupläne und Baugenehmigung
Welche Nachweise im Detail gelten, hängt von Ihrer Beschäftigungsart und vom Vorhaben ab. Die Unterlagen-Checkliste sortiert sie danach.
Zur Beschleunigung hilft vor allem Vollständigkeit. Fehlende Kontoauszüge oder unklare Eigenkapitalnachweise führen zu Rückfragen und Verzögerungen. Legen Sie alles in einer Mappe oder einem Ordner bereit, bevor Sie Angebote anfragen.
Immobilie finden, Angebote vergleichen und Förderung prüfen
Mit einem geklärten Budget suchen Sie gezielter. Für Besichtigungen verlangen Verkäufer und Makler oft einen Nachweis, dass die Finanzierung grundsätzlich möglich ist. Hier hilft das Finanzierungszertifikat, das Ihre finanzielle Ausgangslage gegenüber Verkäufern dokumentieren kann.
Haben Sie ein Objekt gefunden, vergleichen Sie Angebote. Achten Sie nicht nur auf den Zins, sondern auch auf Sollzinsbindung, Tilgung, Sondertilgungsrechte und Bereitstellungszinsen. Eine lange Zinsbindung gibt Planungssicherheit, eine kurze lässt mehr Spielraum bei sinkenden Zinsen. Welche Laufzeit passt, hängt von Ihrer Lebensplanung ab.
Bei einem Neubau kommen Fördermittel hinzu. Die Programme haben eigene Bedingungen und müssen meist vor Vertragsabschluss oder Baubeginn beantragt werden. Prüfen Sie die Voraussetzungen im Einzelfall, eine Übersicht bietet die Seite Neubauförderungen.
Notar, Auszahlung und Bereitstellungszinsen
Steht die Finanzierung, folgt der Kaufvertrag beim Notar. Unterschreiben Sie erst, wenn die verbindliche Darlehenszusage der Bank vorliegt oder die Finanzierung anderweitig verbindlich gesichert ist. Den Vertragsentwurf erhalten Sie vorab, nutzen Sie die Zeit zum Durchlesen und für Rückfragen.
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlt die Bank den Kaufpreis in der Regel, wenn die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Beim Hausbau erfolgt die Auszahlung meist gestaffelt nach Baufortschritt. Dafür legen Sie Rechnungen oder Baustandsberichte vor. Bei einem Bauträger richtet sich die Auszahlung nach abgeschlossenen Bauabschnitten.
Achten Sie auf Bereitstellungszinsen. Nach Angaben der Verbraucherzentrale verlangen Banken nach einer gewissen Zeit, meist nach 3 bis 12 Monaten, solche Zinsen für noch nicht ausgezahlte Darlehensteile. Bei einem Neubau mit langer Bauzeit sollten Sie die Frist im Angebot genau prüfen.
Baufinanzierung Schritt für Schritt bei Neubau, Bestand und Kapitalanlage
Der Ablauf bleibt gleich, die Gewichtung ändert sich je nach Vorhaben:
- Neubau: Idealerweise liegt die Baugenehmigung vor dem Finanzierungsgespräch vor. Dazu kommen Fördermittel und die gestaffelte Auszahlung.
- Bestandsimmobilie: Hier stehen Kaufpreis, Nebenkosten und eventuelle Modernisierung im Vordergrund. Mehr dazu unter Finanzierung einer Bestandsimmobilie.
- Kapitalanlage: Banken rechnen auch mit Mieteinnahmen. Bei vermieteten Objekten sind zusätzliche Unterlagen nötig, siehe Finanzierung für Kapitalanleger.
Den letzten Schritt vergessen viele: Wenn die Sollzinsbindung ausläuft, bleibt meist eine Restschuld. Kümmern Sie sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung, damit Sie nicht in einen ungünstigen Folgezins rutschen.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es von der Anfrage bis zur Auszahlung?
Das hängt vor allem davon ab, wie vollständig Ihre Unterlagen sind und ob Sie kaufen oder bauen. Beim Kauf geht es meist schneller, beim Neubau zieht sich die Auszahlung über die Bauzeit. Eine feste Dauer lässt sich ohne Kenntnis Ihres Falls nicht seriös nennen.
Brauche ich schon vor der Besichtigung eine Finanzierungszusage?
Eine verbindliche Zusage ist dafür meist nicht nötig. Häufig reicht eine Finanzierungsbestätigung, die zeigt, dass Ihr Budget grundsätzlich trägt. Die verbindliche Darlehenszusage sollte vor dem Notartermin vorliegen.
Was passiert, wenn die Finanzierung nach dem Notartermin scheitert?
Der Kaufvertrag ist dann in der Regel bereits bindend. Deshalb sollte die Finanzierung vorher geklärt sein. Wie Sie im Einzelfall vorgehen, lassen Sie bei Notar oder Rechtsberatung prüfen.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich bestimmte Kosten des Kredits und eignet sich besser zum Vergleich von Angeboten.
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Bestbaufi
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