Wer eine Eigentumswohnung finanzieren möchte, geht in fünf Abschnitten vor: Kassensturz, Suche und Besichtigung, Finanzierungszusage, Notartermin und Auszahlung. Der Ablauf beim Finanzieren einer Eigentumswohnung beginnt also vor dem Kaufvertrag. Dieser Beitrag führt Sie der Reihe nach durch die Schritte und zeigt, worauf es bei Wohnungen im Unterschied zu Häusern ankommt.
Das Wichtigste in Kürze
- Zuerst klären Sie Budget, Eigenkapital und tragbare Rate, dann suchen Sie die Wohnung.
- Bei Wohnungen zählen zusätzlich Hausgeld, Rücklagen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
- Ohne Finanzierungszusage sollten Sie nicht zum Notar gehen.
Wie läuft die Finanzierung einer Eigentumswohnung ab?
Der Ablauf folgt einer festen Logik. Am Anfang steht der Kassensturz, danach folgen Suche und Besichtigung. Ist eine passende Wohnung gefunden, holen Sie Finanzierungsangebote ein und lassen sich eine Zusage geben.
Erst dann folgen Notartermin, Kaufvertrag und die Auszahlung des Darlehens. Am Ende steht der Besitzübergang, also die Übergabe der Wohnung.
In der Praxis überlappen sich die Schritte. Viele Käufer sprechen schon vor der ersten Besichtigung mit einem Berater, damit sie bei einer guten Wohnung schnell entscheiden können. Der allgemeine Ablauf ist zusätzlich im Beitrag Ablauf Baufinanzierung Schritt für Schritt beschrieben.
Kassensturz: Wie viel Wohnung können Sie sich leisten?
Erfassen Sie zuerst alle regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben: Gehalt, Miete, Versicherungen, laufende Kredite, Lebenshaltung. Das Ergebnis zeigt, welche monatliche Rate dauerhaft tragbar ist.
Bei einer Wohnung kommt das Hausgeld hinzu, das Sie ebenfalls monatlich zahlen. Rechnen Sie es deshalb mit in Ihre Belastung ein. Welche Rate Banken als tragbar ansehen, erklärt die Verbraucherzentrale.
Dann ermitteln Sie Ihr Eigenkapital: Ersparnisse, Wertpapiere, mögliche Eigenleistungen. Wie viel davon sinnvoll ist, erklärt der Beitrag zum Thema Eigenkapital bei der Baufinanzierung. Lassen Sie zusätzlich eine Reserve für Unvorhergesehenes übrig, statt jeden Euro einzusetzen.
Zur ersten Orientierung hilft ein Baufinanzierungsrechner. Er ersetzt aber keine Prüfung Ihrer persönlichen Situation.
Besichtigung: Worauf Sie bei einer Eigentumswohnung achten sollten
Bei einer Wohnung kaufen Sie Sondereigentum, also die Räume selbst, und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung. Für Reparaturen daran haften Sie mit allen anderen Eigentümern. Deshalb lohnt der Blick über die Wohnungstür hinaus.
Bitten Sie den Verkäufer oder die Hausverwaltung um diese Unterlagen und prüfen Sie sie in Ruhe:
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre: Sind größere Sanierungen beschlossen oder im Streit?
- Teilungserklärung mit der Aufteilung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum
- Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Energieausweis
Achten Sie bei der Besichtigung auf Feuchtigkeit, den Zustand von Treppenhaus, Keller und Dach sowie auf Hinweise auf anstehende Arbeiten. Ein niedriges Hausgeld wirkt günstig, kann aber auf eine zu knappe Rücklage hindeuten. Anstehende Umlagen für Sanierungen können Ihre Rechnung deutlich verändern.
Welche Unterlagen brauchen Bank und Vermittler?
Für die Finanzierung wollen Banken Ihre Einkommens- und Vermögenssituation belegt sehen. Wer die Unterlagen früh zusammenstellt, verkürzt den Weg zur Zusage.
Zu Ihrer Person:
- Ausweis und Gehaltsnachweise der letzten Monate
- Nachweise über Eigenkapital und bestehende Kredite
- Bei Selbstständigen zusätzlich Einkommensnachweise der letzten Jahre
Zur Wohnung:
- Exposé und Grundbuchauszug
- Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan
- Wohnflächenberechnung und Energieausweis
Welche Dokumente genau verlangt werden, unterscheidet sich je nach Bank. Fragen Sie vorab nach, damit Sie nichts doppelt besorgen.
Welche Nebenkosten fallen beim Wohnungskauf an?
Neben dem Kaufpreis zahlen Sie Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notarkosten und gegebenenfalls Maklercourtage. Die genaue Summe hängt vor allem vom Bundesland und davon ab, ob ein Makler beteiligt ist. Planen Sie diese Posten von Anfang an in Ihre Finanzierung ein.
Dazu kommen Kosten, die Käufer oft vergessen: Bereitstellungszinsen für noch nicht ausgezahlte Darlehen, etwa wenn sich bei einer Neubauwohnung die Auszahlung verzögert. Planen Sie außerdem Umzug, Renovierung und Möbel ein.
Angebot, Notartermin und Auszahlung: Wie geht es weiter?
Sobald die Wohnung feststeht, vergleichen Sie Finanzierungsangebote. Achten Sie auf Sollzins, Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgungsmöglichkeiten. Eine Bank prüft dann Ihre Unterlagen und die Immobilie und gibt die Zusage.
Zwischen Zusage und Vertragsunterzeichnung sollte nicht zu viel Zeit vergehen, damit die Konditionen nicht gefährdet werden. Klären Sie deshalb den Notartermin zeitnah.
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet. Der Notar erhält den Entwurf in der Regel vorab; lesen Sie ihn vor dem Termin und fragen Sie bei Unklarheiten nach.
Danach trägt der Notar die Auflassungsvormerkung ein, die Bank sichert sich über die Grundschuld ab, und das Darlehen wird ausgezahlt. Mit Zahlung des Kaufpreises und Übergabe der Wohnung geht der Besitz auf Sie über.
Sollzinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Sollzinsbindung legt fest, wie lange Ihr Zinssatz garantiert ist. Endet sie, bleibt meist eine Restschuld, die Sie mit einem neuen Kredit ablösen müssen. Das nennt man Anschlussfinanzierung.
Je länger die Bindung, desto planbarer ist die Rate, aber desto höher fällt der Zins häufig aus. Welche Dauer zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Lebensplanung und Ihrem Eigenkapital ab.
Kümmern Sie sich früh um die Zeit nach der Zinsbindung. Möglichkeiten dazu zeigt die Seite zur Anschlussfinanzierung.
Häufige Fragen
Wie lange dauert der Weg vom Kassensturz bis zum Einzug?
Die Dauer hängt vor allem davon ab, wie schnell Sie eine passende Wohnung finden und wie zügig Unterlagen und Bankprüfung laufen. Gut vorbereitete Unterlagen verkürzen die Zeit bis zur Zusage. Bei Neubauwohnungen kann die Fertigstellung zusätzlich Zeit kosten, dann können Bereitstellungszinsen anfallen.
Brauche ich vor der Besichtigung eine Finanzierungsbestätigung?
Vorgeschrieben ist sie nicht, aber sie hilft. Verkäufer und Makler nehmen Interessenten mit geklärter Finanzierung oft ernster, und Sie wissen, in welchem Preisrahmen Sie suchen können. Sie ist eine Einschätzung, keine endgültige Kreditzusage.
Welche Fördermöglichkeiten gibt es beim Wohnungskauf?
Ob und welche Förderung infrage kommt, hängt von Objekt, Vorhaben und Ihrer Situation ab, etwa bei energetischer Sanierung. Prüfen Sie das vor dem Kauf im Einzelfall und lassen Sie sich beraten. Hinweise zu Förderungen bei Bestandsimmobilien finden Sie auf der Seite zur Finanzierung einer Bestandsimmobilie.
Eigentumswohnung finanzieren mit persönlicher Begleitung bei Bestbaufi
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Bestbaufi
Wir sind im Rheinland tätig, der Sitz ist in Monheim am Rhein. Wenn Sie die Wohnung vermieten möchten, sind wir auf die Finanzierung vermieteter Eigentumswohnungen spezialisiert, siehe Investmentimmobilien. Für gebrauchte Wohnungen finden Sie Informationen unter Finanzierung einer Bestandsimmobilie.
Fragen zu Ihrem Vorhaben können Sie uns jederzeit über die Kontaktseite stellen.