Grundstück und Haus können Sie mit einem gemeinsamen Darlehen oder mit zwei getrennten Verträgen finanzieren. Bei der Baufinanzierung für Grundstück und Hausbau ist die gemeinsame Lösung meist einfacher, die getrennte flexibler, aber mit mehr Risiko. Dieser Beitrag zeigt, was bei beiden Wegen zu beachten ist, welche Nebenkosten anfallen und wo typische Fehler liegen.
Das Wichtigste in Kürze
- Gemeinsame Finanzierung: ein Darlehen, ein Grundbucheintrag, meist die einfachste Abwicklung.
- Getrennte Finanzierung: mehr Flexibilität, aber zwei Verträge und höheres Risiko bei der Anschlussplanung.
- Bei der Baufinanzierung für Grundstück und Hausbau gehören Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Erschließung von Anfang an ins Budget.
- Prüfen Sie Ihr Vorhaben im Einzelfall mit einem Berater und, bei steuerlichen Fragen, mit Ihrem Steuerberater.
Grundstück und Haus gemeinsam oder getrennt finanzieren?
Bei der gemeinsamen Finanzierung schließen Sie ein Darlehen für Grundstückskauf und Hausbau ab. Das ist in der Abwicklung am einfachsten, weil die Bank Kaufpreis und Baukosten von Beginn an kennt.
Bei der getrennten Finanzierung kaufen Sie zuerst das Grundstück mit einem eigenen Darlehen. Für das Haus schließen Sie später einen zweiten Vertrag ab. Das kann sinnvoll sein, wenn Planung, Bauantrag oder Hausanbieter noch nicht feststehen.
Der Preis dafür ist Unsicherheit: Wie sich Konditionen und Ihre Lage bis zum Baubeginn entwickeln, wissen Sie beim Grundstückskauf noch nicht. Außerdem entstehen für zwei Verträge unter Umständen doppelte Kosten.
Lassen Sie sich vor der Entscheidung beide Varianten durchrechnen. Den Unterschied sehen Sie erst in den Gesamtkosten über die Laufzeit.
Wie läuft die Baufinanzierung für Grundstück und Hausbau ab?
Am Anfang steht der Kassensturz: Eigenkapital, monatliche Belastung und Reserven. Daraus ergibt sich, welche Summe für Grundstück und Hausbau realistisch ist. Der Ablauf im Detail steht im Beitrag Ablauf Baufinanzierung Schritt für Schritt.
Danach vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken. Wichtig sind nicht nur Zins und Tilgung, sondern auch Bereitstellungszinsen, Auszahlungsbedingungen und Sondertilgungsrechte. Eine Finanzierungszusage sollte vorliegen, bevor Sie beim Notar unterschreiben.
Im nächsten Schritt wird der Grundstückskaufvertrag beurkundet und die Bank sichert ihr Darlehen im Grundbuch ab. Die Auszahlung erfolgt zunächst für das Grundstück, später in Raten für den Bau. Die Bank verlangt dafür in der Regel Nachweise über den Baufortschritt.
Halten Sie Ihre Unterlagen früh bereit. Eine Übersicht bietet die Unterlagen-Checkliste.
Welche Nebenkosten kommen beim Grundstückskauf hinzu?
Zum Kaufpreis kommen Kosten für Notar und Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer. Wie hoch die Grunderwerbsteuer ausfällt, hängt vom Bundesland ab.
Beim Bauland kommen oft weitere Posten dazu: Vermessung, Bodengutachten, Anschlüsse für Wasser, Strom und Abwasser sowie gegebenenfalls Erschließungsbeiträge der Gemeinde. Bei unerschlossenen Flächen fallen diese Kosten oft deutlich ins Gewicht.
Bei zeitlich getrennter Auszahlung können außerdem Bereitstellungszinsen anfallen. Die Bank berechnet sie für Darlehensteile, die Sie noch nicht abgerufen haben. Verzögert sich der Baubeginn, wird das teurer.
Planen Sie diese Posten in die Baufinanzierung für Grundstück und Hausbau ein:
- Notar und Grundbuch
- Grunderwerbsteuer
- Vermessung und Bodengutachten
- Erschließung und Hausanschlüsse
- Bereitstellungszinsen
- Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist
Was ist eine Grundschuld und wie wirkt sie auf die Finanzierung?
Die Grundschuld ist das Pfandrecht der Bank am Grundstück. Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert das Darlehen ab. Zahlen Sie nicht mehr, kann die Bank das Grundstück verwerten.
Wichtig ist der Rang im Grundbuch. Ein Darlehen an erster Stelle bietet der Bank mehr Sicherheit und kann zu besseren Konditionen führen. Bei einer gemeinsamen Finanzierung ist das meist unkompliziert.
Bei getrennter Finanzierung kann es schwieriger werden. Hat die erste Bank das Grundstück bereits belastet, muss die zweite Bank mit einem schlechteren Rang leben oder die Finanzierung ablehnen. Klären Sie das vor dem Grundstückskauf.
Auch die Löschung einer Grundschuld verursacht Kosten für Notar und Grundbuchamt. Das ist relevant, wenn Sie die Bank wechseln. Die Grundlagen der Finanzierung für Verbraucher erklärt die Verbraucherzentrale.
Wie viel Eigenkapital braucht die Baufinanzierung für Grundstück und Hausbau?
Eigenkapital senkt die Darlehenssumme und verbessert die Zinskonditionen. Wie viel Banken verlangen, hängt von Ihrem Einkommen, der Sicherheit und dem Objekt ab. Eine Orientierung gibt der Beitrag zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung.
Ein lastenfreies Grundstück kann als Eigenkapital zählen. Besitzen Sie bereits ein Grundstück, rechnet die Bank es bei der Finanzierung des Neubaus oft in Ihre Eigenmittel ein. Das gilt nur, wenn es frei von Grundschulden ist.
Ob eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital möglich ist, hängt von Bonität und Bank ab. Das Risiko ist höher, und die Nebenkosten müssen ohnehin gedeckt sein. Details finden Sie im Beitrag Baufinanzierung ohne Eigenkapital.
Achten Sie auch auf Tilgung und Zinsbindung. Eine niedrige Tilgung senkt die Rate, verlängert aber die Laufzeit. Grundlagen dazu erklärt der Beitrag Tilgung und Zinsbindung.
Warnsignale und typische Fehler bei der Planung
Ein häufiges Warnsignal sind Angebote für Grundstücke, in denen Erschließungskosten nicht klar ausgewiesen sind. Fragen Sie schriftlich nach, welche Anschlüsse im Preis enthalten sind und was die Gemeinde noch berechnet. Unklare Angaben führen später zu Nachfinanzierungen.
Ein zweiter Fehler ist eine zu knappe Reserve. Baukosten steigen oft während der Bauzeit, etwa durch Sonderwünsche oder Verzögerungen. Wer keine Reserve einplant, muss teuer nachfinanzieren.
Drittens: Zu früh festgelegt. Wer das Grundstück kauft, bevor Haus, Bauträger und Budget feststehen, riskiert Bereitstellungszinsen oder eine Finanzierungslücke. Gerade bei der Baufinanzierung für Grundstück und Hausbau entscheidet die Reihenfolge der Schritte über die Kosten.
Vor der Unterschrift hilft diese Prüfliste:
- Liegt eine schriftliche Finanzierungszusage vor?
- Sind alle Nebenkosten und Erschließungskosten ermittelt?
- Gibt es eine Reserve für Mehrkosten?
- Ist der Rang der Grundschuld geklärt?
- Passen Auszahlungstermine zum Bauzeitplan?
Lassen Sie steuerliche und rechtliche Fragen, etwa zur Grunderwerbsteuer bei getrennter Finanzierung, im Einzelfall prüfen.
Häufige Fragen
Was ist bei Bereitstellungszinsen zu beachten?
Bereitstellungszinsen sind Gebühren der Bank für Darlehensbeträge, die Sie noch nicht abgerufen haben. Sie lassen sich oft verhandeln, etwa durch eine zinsfreie Bereitstellungszeit. Vergleichen Sie diese Regelung daher schon beim Angebot.
Kann ich ein Grundstück finanzieren, ohne sofort zu bauen?
Das ist möglich, etwa über ein eigenes Grundstücksdarlehen. Die Bank prüft dann Ihre Bonität und das geplante Bauvorhaben. Klären Sie vorher, wie die spätere Hausfinanzierung gesichert wird.
Zahlt sich ein unabhängiger Vermittler aus?
Ein unabhängiger Vermittler kann Angebote vieler Banken vergleichen, statt nur eines Instituts. Bei Bestbaufi ist die Beratung für Kunden kostenlos.
Baufinanzierung bei Bestbaufi anfragen
Für die Baufinanzierung von Grundstück und Hausbau vermitteln wir Neubau- und Eigenheimfinanzierungen und vergleichen dafür ein Netzwerk von über 800 Banken und Finanzierungspartnern. Unsere Beratung ist für Sie kostenlos und unverbindlich. Wir begleiten Sie persönlich vom ersten Gespräch bis zur Auszahlung.
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