Ja, Sie können eine Immobilie kaufen und modernisieren und die Finanzierung beider Posten in einem Darlehen bündeln. Die Bank prüft dafür Kaufpreis, geplante Maßnahmen und Ihr Eigenkapital gemeinsam. Dieser Beitrag zeigt, welche Varianten es gibt, worauf es bei der Modernisierungsfinanzierung ankommt und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen.
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf und Umbau lassen sich in einem Darlehen oder in zwei Bausteinen finanzieren.
- Die Gesamtfinanzierung besteht in der Regel aus Eigenkapital und Darlehen.
- Als Richtwert sollten Bauherren mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen (Quelle: BSB).
- Eine Kostenschätzung vor dem Kaufvertrag verhindert böse Überraschungen.
Kann man Kaufpreis und Modernisierung in einer Finanzierung zusammenfassen?
In der Regel ja. Die Gesamtfinanzierung besteht laut BSB aus Eigenkapital und Darlehen. Ob die Bank beides in einem Vertrag zusammenführt, hängt von Objekt, Ihrem Einkommen und der Höhe der Umbaukosten ab.
Ein einziges Darlehen ist übersichtlich: eine Rate, eine Zinsbindung, ein Ansprechpartner. Dafür muss die Bank die Maßnahmen vorab kennen und bewerten. Wer die Umbauten erst nach dem Kauf plant, finanziert sie oft getrennt über einen Modernisierungskredit oder eine Aufstockung.
Für die Prüfung verlangen Banken meist Kaufvertragsentwurf, Objektunterlagen, Einkommensnachweise und eine Aufstellung der geplanten Maßnahmen. Je genauer die Kostenschätzung, desto belastbarer das Angebot.
Modernisierung oder Renovierung: Was zählt für die Bank?
Die Unterscheidung ist für die Modernisierungsfinanzierung wichtig. Modernisierung meint Maßnahmen, die den Wert und Gebrauchswert erhöhen, etwa neue Fenster, Dämmung der Außenwände oder eine neue Heizung. Renovierung heißt, Gebrauchsspuren zu beseitigen, zum Beispiel Streichen oder neue Bodenbeläge.
Die Bank rechnet wertsteigernde Maßnahmen eher in die Beleihung ein. Reine Schönheitsreparaturen gelten oft als Konsum und werden eher über einen Ratenkredit oder aus Eigenmitteln bezahlt.
In der Praxis mischen sich beide: Wird das Bad komplett erneuert, ist es meist Modernisierung, ein neuer Anstrich im selben Zuge ist Renovierung. Legen Sie der Bank deshalb eine getrennte Aufstellung vor.
Welche Finanzierungsvarianten gibt es?
Drei Wege kommen häufig vor. Welcher passt, hängt von Eigenkapital, Umfang der Arbeiten und Förderung ab.
| Variante | Aufbau | Eher geeignet für |
|---|---|---|
| Ein Baudarlehen für alles | Kaufpreis und Umbau in einem Vertrag | große Maßnahmen, die vor Einzug feststehen |
| Baudarlehen plus Modernisierungskredit | zwei getrennte Verträge | kleinere, später geplante Arbeiten |
| Baudarlehen plus Förderkredit | Förderprogramm ergänzt das Bankdarlehen | energetische Maßnahmen |
Bei kleineren Maßnahmen reicht oft ein Modernisierungskredit, wie ihn zum Beispiel die Sparkasse anbietet. Größere Vorhaben gehören meist in die Baufinanzierung, weil die Finanzierung in einem Baudarlehen dann übersichtlicher ist. Ab welcher Summe sich welcher Weg lohnt, hängt vom Projekt und von Ihrer Situation ab.
Wie die Finanzierung eines Bestandsobjekts abläuft, zeigt die Seite zur Finanzierung einer Bestandsimmobilie.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für Kauf und Modernisierung?
Als Richtwert sollten Bauherren laut BSB mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen. Bei einem Kredit berücksichtigt die Bank außerdem Ihr Lebensalter und den Zeitpunkt, zu dem Sie wieder schuldenfrei sein möchten.
Entscheidend ist die Beleihung, also das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Bei der kombinierten Finanzierung setzen manche Banken nur einen Teil der Umbaukosten als wertsteigernd an. Der Rest wird zwar mitfinanziert, verschlechtert aber die Beleihung und kann den Zins erhöhen.
Eigenleistungen helfen beim Eigenkapital, aber nur, wenn die Bank sie anerkennt. Welche Arbeiten und in welchem Umfang sie angesetzt werden, legen die Banken unterschiedlich fest. Fragen Sie das vor dem Kauf ab und lassen Sie sich Zusagen schriftlich geben. Mehr zum Thema im Beitrag Eigenkapital.
Welche Förderung passt zu Kauf und Modernisierung?
Die KfW bietet für bestehende Immobilien Förderprogramme, die einen Überblick auf der KfW-Seite für Bestandsimmobilien zeigen. Welches Programm zu Ihrem Vorhaben passt, hängt von Art der Maßnahme, Nutzung und Antragsteller ab.
Wichtig ist der Zeitpunkt: Förderanträge müssen in vielen Programmen gestellt werden, bevor Sie Verträge abschließen oder mit den Arbeiten beginnen. Prüfen Sie die Bedingungen des jeweiligen Programms genau.
Förderkredite werden in der Regel über Ihre finanzierende Bank beantragt und mit dem Bankdarlehen verbunden. Hinweise zu Modernisierung, Heizung und Dämmung finden Sie auf der Seite Modernisierung und Sanierung finanzieren. Die Förderbedingungen ändern sich; lassen Sie sie im Einzelfall prüfen.
Checkliste: In welcher Reihenfolge gehen Sie vor?
Viele übersehen Umbaukosten, weil sie zu früh unterschreiben. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:
- Besichtigung mit Blick auf Dach, Fenster, Heizung, Feuchtigkeit und Elektrik; bei Auffälligkeiten einen Sachverständigen hinzuziehen.
- Kostenschätzung der Maßnahmen, getrennt nach Modernisierung und Renovierung, plus Puffer.
- Gesamtbudget aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Umbaukosten aufstellen.
- Förderantrag über die Bank stellen, bevor Kaufvertrag oder Aufträge unterschrieben werden; danach Kaufvertrag, Darlehensabruf und Arbeiten.
- Förderantrag stellen, bevor Aufträge vergeben werden.
- Kaufvertrag unterschreiben, Darlehen abrufen, Arbeiten beginnen.
Typische Warnsignale beim Termin sind Feuchteflecken, alte Leitungen, Einfachverglasung und eine veraltete Heizung. Sie kosten oft mehr als erwartet und gehören ins Budget, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Fallstricke bei der Mitfinanzierung der Modernisierung
Der häufigste Fehler ist ein zu knapper Kostenansatz. Reichen die Mittel nicht, müssen Sie nachfinanzieren, oft zu schlechteren Konditionen. Ein Kostenpuffer ist deshalb Pflicht.
Auch die Zinsbindung will bedacht sein: Wird die Modernisierung später fertig, laufen Zinsen auf bereits abgerufene Beträge. Klären Sie, wie die Bank Auszahlungen in Raten und Bereitstellungszinsen regelt. Zu Tilgung und Laufzeit lesen Sie den Beitrag Tilgung und Zinsbindung.
Dazu kommt die Marktlage: Steigen die Bauzinsen, verteuert sich jeder Baustein. Vergleichen Sie deshalb Effektivzins, Tilgung und Sondertilgungsrechte mehrerer Banken statt nur die Monatsrate.
Häufige Fragen
Wie viel kosten Modernisierungsmaßnahmen pro Quadratmeter?
Die Kosten hängen von der Maßnahme und vom Zustand des Gebäudes ab. Lassen Sie sich deshalb je Gewerk ein Angebot mit klar benannten Leistungen geben oder eine Kostenschätzung von einem Energieberater oder Architekten erstellen. Die Bank verlangt in der Regel eine nachvollziehbare Kostenaufstellung, und ein Puffer für Unvorhergesehenes gehört in die Planung.
Welche Rolle spielt die Beleihung bei der Mitfinanzierung der Umbaukosten?
Die Beleihung beschreibt das Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie. Wird ein Teil der Umbaukosten nicht als wertsteigernd angesetzt, steigt die Beleihung bei gleicher Darlehenshöhe. Das kann sich auf den Zins auswirken. Fragen Sie vorab, wie Ihre Bank die Maßnahmen bewertet.
Kann ich Kauf und Modernisierung mit Förderkredit verbinden?
Oft ja. Förderkredite werden meist über die finanzierende Bank beantragt und mit dem Bankdarlehen kombiniert. Entscheidend sind die Bedingungen des jeweiligen Programms, vor allem der Zeitpunkt des Antrags. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
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