Ja, die Kaufnebenkosten lassen sich finanzieren, aber nicht bei jeder Bank und nicht zu den gleichen Konditionen wie der Kaufpreis. Ob es möglich ist, Kaufnebenkosten zu finanzieren, hängt vor allem von Bonität, Einkommen und Eigenkapital ab. Dieser Beitrag zeigt, was das kostet, welche Voraussetzungen gelten und wann ein separates Darlehen sinnvoller ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Banken finanzieren meist den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen viele Käufer aus Eigenkapital.
- Eine Mitfinanzierung ist möglich, verlangt aber gute Bonität und oft einen Zinsaufschlag.
- Ein separates Privatdarlehen kann eine Alternative sein und sollte einzeln verglichen werden.
Ist es möglich, Kaufnebenkosten zu finanzieren?
Grundsätzlich ja. Banken finanzieren in der Regel den Kaufpreis, weil die Immobilie als Sicherheit dient. Die Nebenkosten wie Steuer und Notar schaffen keinen Wert, den die Bank beleihen kann. Deshalb zahlen viele Käufer sie aus Eigenkapital.
Wer wenig Eigenkapital hat, kann bei manchen Banken trotzdem eine höhere Darlehenssumme erhalten. Dann ist es möglich, die Kaufnebenkosten zu finanzieren, wenn Einkommen und Bonität stimmen. Die Bank prüft, ob die monatliche Rate dauerhaft tragbar ist.
Es gibt drei übliche Wege: mehr Eigenkapital einsetzen, die Nebenkosten im Darlehen mitfinanzieren oder ein getrenntes Darlehen aufnehmen. Welcher davon passt, zeigen die folgenden Abschnitte.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf?
Wie hoch die Nebenkosten ausfallen, hängt vor allem von Bundesland, Kaufpreis und Maklerprovision ab. Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Hinzu kommen Posten, die Käufer gern vergessen, etwa eine neue Einbauküche oder Renovierung. Wie sich die einzelnen Posten zusammensetzen, erklärt der Beitrag Kaufnebenkosten.
Was ist eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten?
Bei einer Finanzierung des reinen Kaufpreises zahlen Sie die Nebenkosten aus eigenen Mitteln. Bei der Mitfinanzierung kommt ein Teil für die Nebenkosten hinzu, sodass die Kreditsumme höher ausfällt als der Kaufpreis.
- Kaufpreis-Finanzierung: Das Darlehen deckt den Kaufpreis, der Käufer zahlt die Nebenkosten selbst.
- Mitfinanzierung: Das Darlehen deckt Kaufpreis und zum Teil die Nebenkosten, die Kreditsumme liegt über dem Kaufpreis.
Der Unterschied wirkt sich auf die Rate aus: Je höher die Kreditsumme, desto höher die monatliche Belastung. Auch das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert, der Beleihungsauslauf, steigt. Banken bewerten das als höheres Risiko und verlangen darum oft höhere Zinsen.
Was kostet es, wenn Sie Kaufnebenkosten mitfinanzieren?
Die Mehrkosten bestehen aus zwei Teilen: Sie zahlen Zinsen auf eine größere Summe und häufig einen Zinsaufschlag. Wie stark der Aufschlag ausfällt, hängt von Bank, Bonität und Eigenkapital ab. Wer die Kaufnebenkosten finanzieren möchte, sollte deshalb mehrere Angebote vergleichen.
Ein Beispiel von Justhome: Bei einem Kredit von 325.500 Euro kostet ein halber Prozentpunkt mehr Zins über 10 Jahre Zinsbindung rund 16.000 Euro an zusätzlichen Zinszahlungen. Die Zahl gilt nur für dieses Beispiel.
Auch kleine Nachfinanzierungen schlagen sich nieder. Nach der Verbraucherzentrale verursacht eine Nachfinanzierung von 15.000 Euro (Stand 2024) bei 5 Prozent Zins und 2 Prozent Anfangstilgung eine zusätzliche Monatsbelastung von knapp 90 Euro (Stand 2024). Prüfen Sie deshalb, ob Ihr Budget diese Rate dauerhaft trägt.
Welche Voraussetzungen verlangen Banken?
Banken schauen vor allem auf Einkommen, laufende Verpflichtungen und die Sicherheit der Einnahmen. Je weniger Eigenkapital im Spiel ist, desto genauer prüfen sie. Eine feste Zahl lässt sich nicht pauschal nennen, sie hängt von der einzelnen Bank ab.
Diese Unterlagen und Punkte sollten Sie vorbereiten:
- aktuelle Gehaltsnachweise oder bei Selbstständigen Einkommensnachweise mehrerer Jahre
- Übersicht über laufende Kredite und feste Ausgaben
- Nachweis über vorhandenes Eigenkapital
- Kaufvertragsentwurf oder Exposé
- eine Aufstellung aller Nebenkosten inklusive Renovierung und Küche
Für Selbstständige und Menschen mit schwankendem Einkommen zählt, wie stabil die Einnahmen über einen längeren Zeitraum sind. Hier lohnt der Vergleich mehrerer Banken, weil sie das Einkommen unterschiedlich bewerten. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, erklärt der Beitrag Eigenkapital.
Privatdarlehen oder Mitfinanzierung durch die Bank: Was passt?
Ein separates Privatdarlehen läuft unabhängig vom Immobiliendarlehen. Es ist nicht durch eine Grundschuld besichert und hat meist andere Konditionen als das Baudarlehen. Vergleichen Sie Zins und Rate deshalb einzeln.
Die Mitfinanzierung durch die Bank erhöht dagegen das Immobiliendarlehen, oft mit Zinsaufschlag auf die gesamte Summe. Das kann teuer werden. Ein direkter Vergleich beider Wege lohnt sich daher immer.
Entscheidungshilfe:
- Das Privatdarlehen kann passen, wenn nur ein kleiner Betrag fehlt und die Rate tragbar bleibt.
- Die Mitfinanzierung im Baudarlehen kann passen, wenn ein größerer Betrag fehlt und die Bank keinen hohen Aufschlag verlangt.
- Mehr Eigenkapital passt, wenn Sie den Kauf zeitlich verschieben können.
Auch der Beitrag Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich? zeigt Risiken der Vollfinanzierung.
Wann fallen die Kosten an und wann zahlt die Bank aus? So planen Sie
Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer werden zu eigenen Terminen fällig, getrennt vom Kaufpreis. Die genauen Fristen nennen Ihnen Notar und Steuerbescheid. Planen Sie die Liquidität dafür vorab ein.
Darum sollten Sie die Reihenfolge vorab klären:
- Kassensturz: Eigenkapital und Rate ermitteln.
- Alle Nebenkosten in einer Liste erfassen.
- Bei der Bank anfragen, ob die Nebenkosten im Darlehen enthalten sein dürfen.
- Fälligkeiten mit dem Notar abstimmen.
- Liquidität für den Zeitraum vor der Auszahlung sichern.
Wie der Ablauf bis zum Notar aussieht, zeigt der Beitrag Eigentumswohnung finanzieren: Ablauf von Kassensturz bis Notar.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital sollte ich für die Nebenkosten mitbringen?
Eine feste Zahl gibt es nicht. Viele Banken sehen es gern, wenn die Nebenkosten aus Eigenkapital gedeckt sind. Je mehr Sie selbst einbringen, desto besser fallen oft die Konditionen aus.
Zählt ein Privatdarlehen bei der Bonitätsprüfung mit?
Ja, weitere Kredite erhöhen Ihre laufenden Verpflichtungen. Die Bank rechnet die Rate in Ihre Haushaltsrechnung ein, was den Spielraum für das Baudarlehen verkleinert.
Welche Unterlagen verlangt die Bank bei Selbstständigen?
Selbstständige legen meist Einkommensnachweise mehrerer Jahre vor. Wie viele Jahre genau gefordert werden, entscheidet die einzelne Bank. Ein Vergleich mehrerer Banken lohnt sich, weil sie schwankende Einnahmen unterschiedlich bewerten.
Kann ich die Nebenkosten auch später nachfinanzieren?
Eine spätere Nachfinanzierung ist grundsätzlich denkbar, etwa über eine Aufstockung des Darlehens oder ein separates Darlehen. Die Konditionen fallen dann aber oft anders aus als bei einer Finanzierung von Anfang an. Klären Sie deshalb besser vor dem Notartermin mit Ihrer Bank, wie Sie die Posten bezahlen.
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